Logement neuf : à Toulouse, une étude se projette sur un prix au m2 de 4800 euros

Une étude de L'Observer de l'immobilier toulousain, qui rassemble les acteurs du logement neuf locaux, table sur une explosion des prix au m2 sur la métropole de Toulouse, face à la baisse des mises en vente sur le marché. Le maire de Toulouse et président de la Métropole, Jean-Luc Moudenc, demande une révision de l'objectif de zéro artificialisation nette (ZAN) dans sa planification et une exception pour les grands projets industriels.
Les logements neufs à Toulouse devraient coûter de plus en plus cher.
Les logements neufs à Toulouse devraient coûter de plus en plus cher. (Crédits : Rémi Benoit)

Les prix des logements neufs à Toulouse vont-ils s'envoler sur les trois prochaines années ? C'est ce que craint L'Observer de l'immobilier toulousain. Cet organisme, qui rassemble les promoteurs immobiliers de l'aire urbaine toulousaine et d'autres acteurs du logements, veut tirer une nouvelle fois la sonnette d'alarme et alerter le nouveau gouvernement sur cette problématique.

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Si le prix moyen du mètre carré sur la métropole de Toulouse atteint les 4.350 euros en 2021 selon lui, une étude commandée par la structure au cabinet Adéquation dresse un scénario pour le moins inquiétant. Selon leurs projections communes, les prix pourraient grimper à 4.800 euros dès 2023 ou au plus tard en 2024.

Par conséquent, et si ce scénario se confirme, les budgets pour devenir propriétaire n'auraient plus rien à voir avec ceux d'un passé plutôt récent. Selon l'étude, acquérir un T3 à prix libre nécessitait en moyenne un budget d'acquisition de 250.000 euros sur la métropole toulousaine en 2019/2020. Ce qui revenait à un revenu net mensuel par foyer de 2.810 euros, ce qui rendait éligible 45% des ménages cibles selon Adéquation, que sont les jeunes actifs et les jeunes familles. Mais leurs projections pour 2023/2024 est tout autre. Un même T3 reviendrait à 288.000 euros, ce qui nécessiterait alors des revenus mensuels de 3.470 euros, réduisant alors la part de ménages éligibles à 35%. Ce phénomène est également observé pour les biens neufs de type T2 et T4.

Des mises sur le marché en baisse constante

Plusieurs points expliquent cette potentielle envolée des prix, sachant déjà qu'elle est de +6% au m2 sur la métropole de Toulouse depuis 2019. Tout d'abord, les mises sur le marché diminuent drastiquement. Seule la métropole bordelaise, en France, fait pire.

Sur l'ensemble de l'année 2021, les mises en vente de logements neufs sur le marché de l'immobilier toulousain ont diminué  de -42% en comparaison à 2019, dernière année de référence du secteur, tandis que Bordeaux se situe à -46%. Nantes complète le podium avec -40%. C'est en tout cas l'un des principaux enseignements à retenir d'une étude du cabinet Adéquation, commandée par L'Observer de l'Immobilier toulousain.

Selon leur étude, seulement 2.218 logements ont été mis en vente l'année passée rien que sur la ville de Toulouse et 2.200 sur la première et seconde couronne. Ce qui semble trop peu pour un territoire qui accueille autour de 15.000 nouveaux habitants chaque année.

Et les premières tendances de L'Observer de l'année 2022 ne semblent guère plus rassurantes, malgré les initiatives de Toulouse Métropole pour tenter de relancer la construction de logements face à l'annulation par la justice du PLUi-H. Selon l'étude du cabinet Adéquation pour L'Observer, les mises en vente sur Toulouse Métropole pourraient chuter à 2.800 logements neufs en 2023, contre près de 6.200 en 2019, avec des stocks aussi au plus bas.

"Les prix augmenteront dans le logement neuf sur les années à venir, compte tenu de différents aspects tels que le Zéro Artificialisation Nette (ZAN), la RE2020 (qui impose l'usage de matériaux biosourcés et qui isolent mieux les logements, ndlr), le renchérissement des matériaux, la pénurie foncière et l'inertie de reconstitution de l'offre. Dans ces conditions, le marché, en volumes, pourrait diminuer de plus de moitié en quatre ans et progresser de 15 points en valeur", craint L'Observer présidé par Laetitia Vidal depuis peu.

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Le maire de Toulouse demande des modifications législatives

Selon le maire de Toulouse et président de la Métropole, Jean-Luc Moudenc, "la situation s'est aggravée" depuis quelques mois, confie-t-il. "Nous avons un cumul de problèmes inquiétants. La RE2020 augmente les coûts de production, la remontée des taux réduit les candidats à l'achat et des promoteurs préfèrent même différer leurs projets face à l'envolée des coûts des matériaux", témoigne l'édile.

Pour mémoire, Jean-Luc Moudenc a intégré à l'aube de l'été 2021 la commission Rebsamen, du nom du maire de Dijon et président de cette commission chargée de fournir au gouvernement Castex une liste de propositions pour relancer la construction de logements neufs dans le pays. "Le gouvernement n'a repris qu'une partie de nos propositions", regrette l'élu, qui siège aussi à l'association France Urbaine, qui rassemble les grandes villes de France.

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Surtout, Jean-Luc Moudenc demande une nouvelle version de la Loi Climat et Résilience. Celle-ci met en oeuvre le ZAN dès à présent avec une réduction de 50% des terres consommées d'ici 2030 par rapport à la consommation mesurée entre 2011 et 2020 et le zéro artificialisation nette est fixée à 2050.

"Les élus locaux découvrent de manière brutale les conséquences de cette loi, qui réduit drastiquement les surfaces constructibles. Il faudrait garder ce même objectif à 2050 mais davantage lisser d'ici cette échéance. Nous sommes également plusieurs élus locaux à demander que la ZAN ne vienne pas impacter les grands projets industriels stratégiques, tel qu'un agrandissement d'Airbus pour de nouvelles activités. Nous demandons une exception pour ces grands projets industriels", expose le maire de Toulouse, en charge de la transition écologique à France Urbaine.

Une mesure qui pourrait faire sens avec la volonté du gouvernement de réindustrialiser les territoires.

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