"Nous sommes officiellement dans un marché qui a basculé en situation de pénurie. Si nous ne réagissons pas collectivement, il faut s'attendre à une grave crise du logement", annonce d'emblée Laetitia Vidal, directrice générale du promoteur Pierre Passion (Groupe Midi Habitat) et désormais nouvelle présidente de l'ObserveR de l'immobilier toulousain. Cette structure qui regroupe une cinquantaine d'acteurs de l'immobilier toulousain dresse chaque trimestre un état des lieux du marché de l'immobilier sur l'aire toulousaine.

Les données de la nouvelle enquête qui vient d'être publiée par l'ObserveR sont sans appel. Au premier trimestre 2022, le niveau de ventes et de logements en stocks atteint respectivement 1336 ventes et 3251 logements en stocks sur l'aire urbaine toulousaine. Pour atteindre des niveaux aussi bas, il faut remonter à l'année 2009 et à un contexte économique extrêmement défavorable dû à la crise financière survenue l'année précédente aux Etats-Unis. Cette dernière avait déferlé sur la majeure partie des pays industrialisés et touché en plein coeur le marché de l'immobilier français.

(Crédits : Observer).

À Toulouse, la situation est similaire à celle de l'agglomération. Les mises en vente ont atteint leur plus bas niveau depuis 2009 et il faut remonter à 2012 pour trouver le même niveau de stock de logements disponibles.

Côté investisseurs, le déséquilibre s'intensifie

La tendance n'avait plus été constatée depuis le premier trimestre de l'année 2013.

Au premier trimestre 2022, la part de propriétaires-occupants est majoritaire avec 56% des ventes constatées sur l'aire urbaine toulousaine. À Toulouse, cette part atteint même 62% contre 38% pour la part investisseurs. En comparaison, au premier trimestre 2018, la part investisseurs était de 69% contre 31% pour la part des propriétaires occupants. Des chiffres qui selon l'ObserveR sont en trompe l'oeil.

"L'immobilier est une valeur refuge. Les acquéreurs sécurisent au moins leur résidence principale face à un durcissement de l'octroi des prêts et de l'augmentation des taux d'intérêts. On pourrait se réjouir de ces donées qui font état d'une plus grande proportion de propriétaires occupants que d'acquéreurs mais ces chiffres amèneront à une raréfaction de l'offre locative et donc à une augmentation des loyers", estime Laetita Vidal.

Autre élément qui explique la baisse des acquéreurs en investissements : la raréfaction des petites surfaces en stocks, mais également en mise à la vente. Ainsi les appartements de type T1 ont un stock quasi nul sur l'aire urbaine et sur Toulouse au premier trimestre 2022. Les appartements de type T2 (biens plébiscités par les acquéreurs) deviennent eux aussi une denrée rare, tandis qu'un déséquilibre est constatée entre la forte demande de surfaces plus grandes (T3 au T5) et une offre trop basse.

Conséquence de ce manque d'offre ? Une montée inéluctable des prix. Sur l'aire urbaine toulousaine, le premier trimestre 2022 est marqué par une hausse des prix de 5,8%. Le prix du mètre carré venant s'établir à 4225 euros/m2 (hors stationnement).

Comment inverser la tendance ?

La baisse considérable de l'offre de logements sur l'aire urbaine toulousaine devrait continuer. Au premier trimestre 2022, les stocks étaient composés de 3251 logements, soit 6,8 mois d'écoulement théorique du stock.

"On considère qu'avec moins de neuf mois de stock, le marché est en pénurie. L'aire urbaine toulousaine absorbe une ville comme Cugnaux chaque année. Comment va t-on loger tous ces gens ?" s'interroge la présidente de l'ObserveR.

Face à cet enjeu, l'organisme lance désormais un appel aux pouvoirs publics. Mais face au manque de logements, les résistances sont nombreuses et en premier lieu une réticence de certains élus mais également de la population à densifier l'existant.

"Il faut faire de la pédagogie mais également faire comprendre qu'il y a urgence. Les réticences sont également dues au manque d'infrastructures. Personne ne veut pas passer des heures dans les bouchons. Il faut developper des infrastructures comme les écoles, les routes, les transports", avance Laetitia Vidal.

Cet appel sera t-il entendu ? La loi Zéro artificialisation nette (ZAN) qui entend préserver les espaces naturels d'ici à 2050 va dans le sens d'une densification de la ville. Densifier la ville en développer des infrastructures, oui, mais comment et où ? Pour l'heure, cette question majeure n'a pas de réponse claire.