LA TRIBUNE - Le nouveau ministre du Logement, Guillaume Kasbarian, a annoncé au dernier salon du MIPIM, à Cannes, plusieurs mesures pour tenter de relancer la construction immobilière. Les participants au salon de l'Habitat de Montpellier évoquent des mesurettes. Quel est votre point de vue ?
Sébastien Matty - Dans le détail, elles auront toutes un impact qui n'est peut-être pas jugé majeur, mais ce que je trouve bien c'est que c'est le signe d'une prise de conscience du gouvernement sur la situation du secteur immobilier. J'ai peur que certains acteurs attendent le retour de dispositifs fiscaux mais je ne pense pas que ce soit l'intention du gouvernement. Il faudra se débrouiller autrement. Les mesures du gouvernement seront des mesures qui lui coûteront le moins possible. Maintenant, j'espère que le marché va s'équilibrer à nouveau avec le desserrement des taux bancaires et le retour des emprunts pour les acquéreurs mais je crains qu'on ait un effet psychologique dans lequel on se dit que ce n'est pas le moment d'acheter. Désormais, il faudra un certain temps pour sortir de cette période de gel psychologique, avec certainement la tentation d'attendre que les prix baissent. Néanmoins, dans l'immobilier neuf, je ne m'attends pas à ce que les prix baissent drastiquement.
La CCI de Toulouse/Haute-Garonne a présenté sa dernière note de conjoncture annuelle pour l'année 2024. Elle table sur une croissance supérieure à 4% pour cette année après une année 2023 à -0,1%. Comment vous projetez-vous ?
J'attends un déblocage du marché sur le second semestre, qui permettra peut-être de rattraper la faiblesse du premier, en misant sur un déblocage du marché. Cela vaut aussi bien pour l'immobilier d'entreprise et le résidentiel.
Le gouvernement vante beaucoup la construction hors-site, dont vous êtes un pionnier en France, et particulièrement le Premier ministre Gabriel Attal. Une charte pour le développement de la construction hors site a même été signée en octobre dernier par dix donneurs d'ordre importants du secteur de l'immobilier, dont Grand Paris Aménagement et demande au minimum que 50 % des programmes neufs aient recours à la construction hors site. Par conséquent, percevez-vous la situation actuelle d'une manière différente des acteurs traditionnels ?
Nous avons plusieurs prismes qui nous aident dans le marché. D'une part, nous avons plusieurs activités : nous sommes promoteur, mais aussi constructeur. Certes, la dynamique de la construction hors-site est désormais explicite et on s'en réjouit. Nous avons la conviction que c'est une solution à la crise, pour répondre aux défis des volumes, de la qualité, de l'acceptabilité et de la rapidité. Nous sommes identifiés comme les leaders du hors-site en France et cela nous donne une capacité à être entendu par des collectivités qui ont des projets. Nous sommes dans un momentum assez favorable pour nous et notre développement, particulièrement sur notre activité résidentielle. Nous n'avons pas d'opérations ralenties ou plantées, pas de stocks qui ont du mal à partir et des élus locaux qui sont à l'écoute.
Quel premier bilan tire GA Smart Building de cette nouvelle activité sur l'immobilier résidentiel, que vous avez lancé il y a deux ans, en sortie de la crise sanitaire, et dont vous avez confié la direction à Sophie Meynet ?
Nous sommes à contre cycle. Nous avons les premiers chantiers qui démarrent en 2024. Il y en a à Toulouse et ailleurs en France. Il y a beaucoup de consultations remportées comme l'opération au sein de l'écoquartier de la Cartoucherie. Au moment où nous nous parlons, il y a environ 1.200 logements qui sont en cours de permis de construire ou développement de permis de construire et encore beaucoup qui sont en discussion et pour lesquels nous nous sommes positionnés sur le foncier. Nous aurons nos premières commercialisations dans l'année.
Vous avez fait votre trou sur le marché en misant tout d'abord sur la construction hors-site pour l'immobilier d'entreprise. À terme, cette nouvelle activité peut-elle dépasser cette dernière ?
L'objectif est d'équilibrer les deux activités, après cela dépendra de comment répond le marché et comment nous arrivons à nous positionner. En termes de volumes, l'immobilier résidentiel est beaucoup plus important que l'immobilier d'entreprise, et particulièrement celui que nous adressons, un immobilier innovant et de dernière génération. Mais l'idée reste d'avoir une diversification avec un poids équivalent à l'échelle de notre groupe. Cela veut dire doubler notre taille grâce à ce levier de la construction hors-site en bois. Nous avons bouclé notre dernier exercice à 300 millions d'euros de chiffre d'affaires et nous espérons qu'en 2025 cette activité représentera 80 à 100 millions d'euros d'activité pour GA Smart Building. Nous avons à peu près retrouvé notre niveau d'activité de 2019.
S'il y a une dynamique naissante sur le résidentiel, comment cela se passe sur le tertiaire, votre marché d'origine ?
C'est un marché très chahuté, comme le résidentiel. En fin d'année 2023, nous étions à -55% d'investissements sur l'immobilier d'entreprise. Il a été très percuté par la remontée des taux bancaires car c'est un marché qui est très financiarisé. Mais du côté des utilisateurs, il y a encore une dynamique, il y a encore de la demande. Il y a des transformations de parcs existants à opérer, pour les remplacer par des immeubles qui répondent aux nouvelles demandes du marché. La dynamique est donc toujours là. Nous réalisons actuellement un gros campus tertiaire pour Stellantis, à Poissy (Yvelines), avec plus de 35.000 mètres carrés de locaux de R&D dans un modèle de campus. Nous sommes aussi en train de réaliser le premier immeuble de bureaux pour le futur quartier Grand Matabiau quais d'Oc, tout proche de la gare de Toulouse, qui sera livré au cours de l'année 2024.
La verticale de la rénovation de bureaux est-elle montée en puissance au sein de votre groupe GA Smart Building, face au manque de foncier et le besoin de moins artificialiser les sols ?
Il y a une accélération de l'obsolescence des immeubles et nous sommes positionnés sur la rénovation depuis de nombreuses années. Mais ce n'est pas une activité majeure chez nous, cela reflète la maturité de ce marché en France. Il est très centré à Paris pour le moment, avec des volumes beaucoup plus faibles dans les régions, avant une croissance significative dans les prochaines années. Nous nous organisons pour répondre à cette prochaine croissance, avec des équipes dédiées, toujours dans une logique de rénovation hors-site. Nous travaillons aussi la réversibilité des immeubles. Nous avons livré dans le cadre du village olympique un immeuble qui va être occupé par des athlètes et qui à la fin des Jeux Olympiques sera transformé en bureaux.
Vous venez de vous installer dans un nouveau siège social à Toulouse, dans le nouveau quartier Montaudran, construit par vos soins et revendu à un investisseur par la suite. Pourquoi cette démarche dans un temps de crise pour la filière ?
GA Smart Building vient de s'installer dans son nouveau siège social à Toulouse (Crédits : Rémi Benoit).
C'est un démonstrateur technologique pour nous, avec la révélation du bois dans nos immeubles et une stratégie bas carbone affirmée. Mais c'est un bâtiment aussi démonstrateur concernant ses usages et la qualité de ses bureaux. Nous voulons expliquer et exposer notre vision des bureaux de demain. Nous avons beaucoup travaillé sur l'expérience des utilisateurs. Il y a un premier tiers très serviciel, un tiers qui sont les plateaux de bureaux occupés par 250 de nos collaborateurs, et un dernier tiers avec l'intégration d'une société de coworking. Il y aussi une logique de flexibilité. Autrement dit, si GA Smart Building se développe, nous avons la possibilité de récupérer de la surface chez le coworkeur et inversement si nous avons besoin de moins de collaborateurs, il pourra occuper une partie de nos locaux avec des entreprises hébergées. Nous sommes dans l'efficacité immobilière.
De l'hydrogène bientôt dans les chaudières ?
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