Immobilier : un nombre de transactions record en 2021 sur la Haute-Garonne

Plus de 35.000 transactions immobilières ont été conclues en Haute-Garonne sur l'année 2021, tous types de biens confondus. Ce record est notamment porté par le dynamisme du marché de l'ancien. Les détails avec Me Henri Chesnelong, notaire à Toulouse.

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En Haute-Garonne, les transactions immobilières n'ont jamais atteint un tel volume selon les notaires.
En Haute-Garonne, les transactions immobilières n'ont jamais atteint un tel volume selon les notaires. (Crédits : Rémi Benoit)

Suivant la tendance nationale, "l'année 2021 est pour le département de la Haute-Garonne une année record au niveau des transactions immobilières", confie Me Henri Chesnelong, notaire à Toulouse, en s'appuyant sur la base de données Perval. Avec 35.300 transactions, tous types de biens confondus (appartements anciens et neufs, maisons anciennes et terrains à bâtir), la Haute-Garonne enregistre une hausse de +12% de ses opérations immobilières par rapport à 2020.

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"Cette hausse des transactions s'explique tout d'abord par le fait que beaucoup de transactions prévues en 2020 ont été reportées en raison de la crise sanitaire. Par conséquent, nous avons eu un début d'année 2021 dynamique alors qu'habituellement c'est une période creuse en matière de deals immobiliers. Enfin, au-delà de la valeur refuge que représente la pierre, les taux d'emprunt historiquement bas en 2021 ont permis à un grand nombre de personnes d'acheter", analyse le notaire toulousain.

Mais ce cru 2021, selon lui, reste exceptionnel et l'année 2022 devra retrouver un semblant de normalité avec des chiffres comparables à 2019, soit avant la crise sanitaire. Bien que sur les premiers mois de la nouvelle année, le nombre de transactions est bien plus faible, "on s'attend à un retour à la normale plutôt qu'à une baisse inquiétante", assure-t-il.

Des villes et départements limitrophes attractifs

À regarder de plus prés les transactions immobilières de l'année 2021, celles-ci dressent des enseignements intéressants sur le marché local. Malgré un prix médian de 2.820 euros au m2 sur la Haute-Garonne pour les appartements anciens, soit une hausse de +7,1%, sa capitale Toulouse reste à la 7ème place des métropoles les plus chères de France. "Cela signifie que cette augmentation des prix s'inscrit dans une hausse généralisée et que ce n'est non pas un cas particulier comme a pu connaître Bordeaux suite à l'arrivée de la LGV en direction de Paris", poursuit Me Henri Chesnelong, alors que Lyon, la capitale girondine et Nice apparaissent comme les villes au m2 le plus onéreux dans l'Hexagone.

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À l'échelle de l'Occitanie, si Toulouse reste, sans suspense, la ville la plus chère du territoire pour les appartements anciens avec un prix médian au m2 de 3.210 euros (+5,8% en 2021), ses préfectures voisines profitent d'un certain effet d'aubaine. "Il y a un effet télétravail qui fait que les acheteurs cherchent un peu plus d'espace pour avoir une pièce dédiée voire un extérieur, ce qui peut parfois être un luxe à Toulouse, donc les acquéreurs regardent dans les villes limitrophes", commente l'expert. Par exemple, Albi, qui affiche un prix moyen de 2.030 euros du m2 en 2021, a connu une hausse de +9,8% cette année-là après déjà +8,4% de 2020. Même constat pour Montauban, qui voit son marché immobilier sur les appartements anciens s'envoler avec un +12,4% en 2021, successif au +9,1% de 2020. La ville affiche désormais un prix médian du m2 de 1.700 euros.

notaires 2022

Le phénomène similaire est observé sur la métropole toulousaine. Bien que toutes les communes enregistrent des hausses de leur prix moyen du m2, celles les plus éloignées, sujettes à une forte demande de potentiels acquéreurs, connaissent des croissances de tarif à deux chiffres. C'est particulièrement le cas de Saint-Orens (2.820 euros / + 10,3%), Colomiers (2.420/ + 11,3%) ou encore de Castelnau-d'Estrétefonds (2.080/ +13,7%).

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Sur les maisons anciennes, certaines communes tirent également leur épingle du jeu, malgré une évolution annuelle du prix de vente médian sur l'ensemble du département de Haute-Garonne à +8,4% (271.000 euros). Parmi elles, Saint-Orens (+12,2% / 340.000 euros), Aussonne (+18,4% / 315.000), Labarthe-sur-Lèze (+15,1% / 290.100) ou encore Saint-Gaudens (+14% / 120.300) sont à mettre en avant.

Un marché des terrains à bâtir petit mais dynamique

Dans la continuité, le marché des terrains à bâtir enregistre lui aussi un dynamisme record, bien qu'il ne concerne que 2.600 transactions immobilières en 2021 sur la Haute-Garonne, bien moins que les 14.500 sur les appartements anciens. Fin 2021, le prix de vente médian s'établissait à 89.400 euros, ce qui résulte d'une hausse de +5,2%  de ce paramètre entre 2020 et 2021. Bien que le marché, l'année passée, ait concerné pour 30% des deals des superficies entre 600 et 899% m2, la majorité des transactions (pour 85% des ventes) a porté sur la vente de terrains inférieurs à 1.500 m2.

"Ce sont des petits terrains, notamment en raison de l'organisation en lotissement des terrains par les promoteurs plus facile pour vendre et surtout du fait que certains propriétaires vendent de plus en plus un bout de leur jardin", commente Me Henri Chesnelong.

Le marché des appartements du neuf, quant à lui dominé par la vente de logements à deux et trois pièces dans 87% des cas, poursuit sa folle montée des prix. En Haute-Garonne, son prix médian du m2 à la vente est de 4.210 euros, soit +3% d'une année à l'autre. La faute à une délivrance des permis de construire qui a fortement diminué ces derniers trimestres... Malgré tout, près de 6.000 transactions en 2021 ont été réalisées pour ces logements neufs sur l'ensemble du département.

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