Immobilier : quelle politique d'urbanisme pour Toulouse dans l'avenir ? (4/4)

Après l'annulation de son premier PLUi-H, Toulouse Métropole travaille déjà sur les contours de sa future politique d'urbanisme, espérée pour 2025. Celle-ci qui doit mettre en oeuvre la zéro artificialisation net des sols, devrait miser sur la construction en hauteur et le recyclage des friches. Décryptage.

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Toulouse se retrouve sans politique locale d'urbanisme adaptée aux enjeux de notre époque.
Toulouse se retrouve sans politique locale d'urbanisme adaptée aux enjeux de notre époque. (Crédits : Rémi Benoit)

Depuis quelques semaines, Toulouse et sa métropole n'ont plus de politique d'urbanisme adaptée aux problématiques de maintenant que sont la préservation de l'environnement et l'accueil de nouveaux habitants. Le Plan local d'urbanisme commune aux 37 communes de Toulouse Métropole, le PLUi-H, a été annulé le 30 mars 2021 par le tribunal administratif de Toulouse.

"Cette décision est lourde de conséquence pour la Métropole et ses habitants (...) Notre ambition d'assurer le développement de notre Métropole, la mixité sociale et la protection de la nature en ville reste cependant intacte", avait dès lors réagit la collectivité.

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Après avoir engagé un recours en appel auprès de la cour administrative de Bordeaux, celle-ci vient de confirmer cette décision il y a quelques jours. Néanmoins, la collectivité n'a pas attendu pour plancher sur un nouveau PLUi-H.

"Nous allons concevoir un nouveau PLUi-H conforme aux obligations nouvelles de la loi climat et résilience. Le nouveau plan local d'urbanisme métropolitain entrera en vigueur début 2025, mais cette nouvelle loi n'attend pas le futur PLUi-H et nous devons donc l'appliquer maintenant en allant vers le zéro artificialisation net des sols", a fait savoir mi-janvier Jean-Luc Moudenc, le maire de Toulouse et président de la Métropole, lors d'une conférence sur le climat.

Focus sur les friches et terrains abandonnés

En attendant ce tant désiré document, la Métropole a approuvé un "Pacte pour l'habitat et le logement". Approuvé lors d'un conseil métropolitain mi-octobre, qui n'a qu'une valeur morale et politique, ce document promet la construction de 7.000 logements neufs chaque année, avec 50% du quota pour la ville centre et le reste pour les communes des première, seconde et troisième couronne. Le tout en préservant le foncier métropolitain au maximum et en privilégiant la reconstruction de la ville sur elle-même, deux lignes conductrices qui devront être incarnées par le PLUi-H version deux.

"Nous travaillons sur un nouveau projet métropolitain, plus complexe dans son instauration que le premier avec la mise en oeuvre de la sobriété foncière. Nous allons tout d'abord si on ne peut pas réhabiliter, avant de construire, voir s'il n'y a pas des terrains abandonnés et regarder si nous pouvons reconstruire la ville sur la ville. Et après tout ça, nous verrons si on peut éventuellement consommer du foncier. Les 37 communes doivent s'engager dans une démarche vertueuse", précise Annette Laigneau, vice-présidente de Toulouse Métropole et adjoint au maire de Toulouse en charge de l'urbanisme.

C'est par l'application de cette stratégie que la zone de la Cartoucherie, à proximité du Zénith de Toulouse, est devenue en quelques années un éco-quartier avec plusieurs milliers de logements à terme et des Halles gourmandes.

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"Il faut réapprendre à faire des petites opérations d'aménagement. Dans les grandes villes, nous ne savons plus trouver les petites friches. Avec les grosses opérations, on ne traite d'une partie du problème... Par exemple, avec un vrai audit, nous avons trouvé 4.000 hectares de friches en Île-de-France", témoigne Sylvain Grisot, un urbaniste installé à Nantes.

Construire en hauteur, une évidence ?

Autre point de cette politique d'urbanisme future devra intégrer, l'acceptabilité des projets par la population. À Toulouse, de nombreux projets ont été retardés ou annulés face à de vives contestations, parfois à tord, d'autres à raison.

"Chacun contribue au patrimoine de demain, mais il ne faut pas rester accrocher au patrimoine du passé. Construire davantage, pour continuer à accueillir les nouveaux arrivants, en préservant l'environnement c'est construire en hauteur. Mais cela induit de changer la skyline de Toulouse et son patrimoine avec ses maisons à la toulousaine. Cela doit être un débat de société sur l'image que l'on veut donner à sa ville. Par exemple, à Lyon et Montpellier, il y a eu de belles opérations, qui allient confort de vie pour ses occupants, préservation du foncier par sa hauteur, sans entacher la vue et le confort des habitations voisines", analyse Jean-Philippe Jarno, le président de l'Observer de l'immobilier toulousain et directeur général de la filiale Bouygues Immobilier.

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Pour ce faire, à l'occasion de l'ouverture du salon du logement neuf à Toulouse, du 11 au 13 mars, l'USH, la FPI et Toulouse Métropole signeront la charte de la revue des projets. À l'initiative de la FPI Occitanie et son président Stéphane Aubay, cette charte consiste à repenser l'étape dite d'avant-projet. Lors de cette phase, qui consiste à soumettre aux services de l'urbanisme de la ville concernée le potentiel programme, les promoteurs auront désormais la possibilité de présenter et de défendre directement auprès des élus en charge de l'urbanisme un projet beaucoup plus détaillé, dans l'espoir de rassurer et de convaincre sur sa nécessité. L'objectif étant de lever tous les blocages à l'obtention des permis de construire et de réduire au maximum les recours.

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