Immobilier tertiaire : le marché de Toulouse reprend des couleurs (2/4)

Bien que le marché de l'immobilier tertiaire à Toulouse semble retrouver un niveau d'activité normal. Celui-ci sera désormais différent. Victime d'une pénurie de biens neufs, les entreprises privilégient davantage la location, avec souvent une haute qualité de service associée. Analyse avec l'Observatoire toulousain de l'immobilier d'entreprise.

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Le marché de l'immobilier de bureaux à Toulouse retrouve un semblant d'activité normale après la crise sanitaire, malgré la pénurie de biens neufs.
Le marché de l'immobilier de bureaux à Toulouse retrouve un semblant d'activité normale après la crise sanitaire, malgré la pénurie de biens neufs.

La crise sanitaire a-t-elle généré une crise sur le marché des bureaux à Toulouse ? L'accélération du télétravail et l'émergence des modèles hybrides concernant la présence sur le lieu d'emploi ont-elles compromis le marché de l'immobilier tertiaire ? La réponse est non, à en croire la dernière analyse de l'OTIE, l'Observatoire toulousain de l'immobilier d'entreprise, qui réunit sept vendeurs de bureaux à Toulouse, centralisant ainsi les données sur leurs transactions.

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"L'année 2021 est une année de vraie reprise après le coup d'arrêt en 2020, avec notamment le retour des transactions sur les grandes surfaces. Le marché revient à la normale. En lien avec les difficultés rencontrées par la filière aéronautique, il y a eu quelques libérations de surface sur Colomiers et Blagnac, villes qui concentrent la sous-traitance, mais cela n'a pas été le raz-de-marée attendu", analyse Julie Pasques, directrice l'agence Arthur Loyd de Toulouse et vice-présidente de l'OTIE.

Sur l'ensemble de l'année 2021, à Toulouse, 107.500 m2 de bureaux et locaux d'activité ont été loués ou vendus sur ce marché tertiaire qui reprend des couleurs. À titre de comparaison, ce sont environ 62.000 m2 de bureaux qui ont trouvé preneurs en 2020, période tronquée par la Covid-19. Néanmoins, avant la crise sanitaire, c'étaient 140.000 m2 de surfaces, ou plus, qui faisaient l'objet de transactions depuis 2016.

"2016, 2017 et 2018 ont été des années historiques pour le marché de l'immobilier tertiaire à Toulouse. Il y a eu une conjugaison entre les besoins et les opportunités, le tout accompagné par une activité économique positive. Donc, une année normale pour l'immobilier de bureaux à Toulouse c'est 2015 (au cours de laquelle quasiment 120.000 m2 de bureaux avaient été vendus ou loués, ndlr)", explique la vice-présidente de l'OTIE.

immobilier bureaux

Le marché de l'immobilier tertiaire à Toulouse renoue avec son niveau d'activité de 2015  (Crédits : OTIE).

La location, grande gagnante du marché post-Covid19

Néanmoins, le marché de l'immobilier tertiaire post-Covid à Toulouse sera différent. Les entreprises semblent désormais favoriser la location. "Pour les grandes entreprises, notamment, le loyer doit être souple et adaptable donc elles privilégient la location. La crise sanitaire a renforcé le phénomène de la location voire de la location meublée, qui existait déjà auparavant", poursuit Julie Pasques.

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Ainsi, en 2021, selon les derniers chiffres de l'OTIE, 74% des transactions à Toulouse se sont faites sous la forme de location. Une fourchette haute bien que la ville ait déjà connu des pics à 85%. Dans la Ville rose, ce phénomène est entretenue par l'arrivée d'une offre nouvelle et importante de tiers-lieux en tous genres, espaces de co-working et bâtiments tertiaires avec une multitude de services.

Par exemple, à horizon 2023, dans le quartier Montaudran à Toulouse, à proximité de La Cité, va naître Autantyk. Cet immeuble d'entreprises revendique un état d'esprit différent de ce qui se fait actuellement sur le marché tertiaire à Toulouse. Les porteurs du projet promettent ainsi un bâtiment mêlant des espaces de bureaux intra et inter-entreprises, des espaces communs et des services comme un accueil, une conciergerie, une micro-crèche, un café, un restaurant et un espace culturel. Par ailleurs, les gérants promettent une offre de formation pour les entreprises, ainsi qu'un accompagnement à la transformation de celles-ci.

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Des bureaux neufs qui se font attendre

L'attractivité d'une telle offre, ayant des airs d'hôtellerie de luxe pour entreprise, est aussi renforcée par une pénurie de biens neufs sur le marché des bureaux à Toulouse, alors que ce dernier atteste d'un taux de vacance de seulement 5,2% d'après l'OTIE. Après des années fastes, le marché du tertiaire à Toulouse est victime de difficultés à obtenir des permis de construire à l'image de ce qui se passe sur le logement neuf, mais surtout les investisseurs refusent de s'engager après une longue période d'incertitude.

"Au-delà d'opportunités foncières qui se font rares, les investisseurs tels que les fonds de pension retraite qui investissent dans ces opérations ne veulent plus y aller par peur de manque de rentabilité. Avant de signer, ils veulent que la demande des entreprises soit inscrite dans les tableaux désormais", constate Julie Pasques.

Cette accumulation de facteurs divers à l'encontre du neuf font que les programmes livrés se sont rares. Selon l'OTIE, une opération d'envergure a été livrée en 2020 dans le secteur de Saint-Martin-du-Touch, une autre en 2021 à l'Innopole Labège et deux sont prévues en 2022 du côté de Blagnac et Toulouse Aerospace.

"Il manque également d'un quartier d'affaires en centre-ville. C'est le défaut de Toulouse depuis 20 ans. Il va être en partie résolu avec le programme Grand Matabiau quais d'Oc, pour lequel le premier bâtiment doit être livré en 2023. Mais il ne sera pas encore livré qu'il sera déjà plein, c'est certain. C'est un secteur convoité", témoigne la professionnelle de l'immobilier.

C'est notamment ce programme de rénovation urbaine qui doit accueillir la future Tour Occitanie, portée par la Compagnie de Phalsbourg, de 150 mètres de hauteur et ses 38 étages.

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