"Le schéma est presque le même que pour le logement neuf et l'immobilier tertiaire", annonce d'emblée Julie Pasques, la vice-présidente de l'OTIE, l'Observatoire toulousaine de l'immobilier d'entreprise. "Nous manquons de locaux d'activité de qualité et de gros entrepôts", regrette la dirigeante de l'agence Arthur Loyd à Toulouse, comme le marché du logement neuf manque d'offres nouvelles, ainsi que celui des bureaux. Ainsi, sur tous les segments du marché de l'immobilier, Toulouse manque de produits. Mais le marché de l'immobilier logistique affiche tout de même un taux de vacance de seulement 4,6% sur l'agglomération, preuve que celui-ci est dynamique.
Sur l'année 2021, pas moins de 251.100 m2 de surface ont été placés, c'est bien plus que l'année 2020 et ses 158.400 m2, tronquée par la crise sanitaire néanmoins. "L'année dernière a été une bonne année, nous sommes environ 25% au-dessus de la moyenne de la décennie", ajoute Julie Pasques. Sur les 10 dernières années, le marché de Toulouse affiche tout de même une moyenne décennale de 202.800 m2.
La dynamique du marché de l'immobilier logistique sur les 10 dernières années à Toulouse (Crédits : Otie).
Allier préservation de l'environnement et besoins immobiliers
Le réseau EOL, qui commercialise 30% des surfaces de plus de 10.000m2 en France, confirme ce manque de locaux disponibles sur Toulouse et l'Occitanie. " En France, le secteur bénéficie d'une croissance rapide : c'est un record historique et la meilleure année depuis l'avènement de ce marché à la fin des années 90. Avec une hausse significative de 34% par rapport à l'année 2020 et de 12% par rapport à l'année 2019, le secteur connaît une évolution très favorable", commente l'intermédiaire immobilier qui parle d'un marché d'Occitanie "atone" au niveau de ses stocks.
Sur l'agglomération toulousaine, les grandes opérations livrées se comptent sur les doigts d'une main, malgré l'attractivité du territoire entre ses zones Eurocentre (à Grenade), la zone Montbartier (au sud de Montauban) ou encore la zone des Portes du Tarn non loin d'Albi, bien que le projet vient d'être mis en stand-by par la justice pour le moment. Les nouveaux zones d'entrepôt, comme Fondeyre à Toulouse, sont prises d'assaut par les acteurs de la logistique, friandes de locaux neufs.
"Le parc d'activité de Fondeyre a été rapidement rempli avec UPS, Fedex et Chronopost notamment. La nouvelle loi Climat et Résilience, avec la volonté de tendre vers zéro artificialisation des sols fait que c'est de plus en plus compliqué de sortir des programmes. Néanmoins, il y a une vraie attente des entreprises pour de l'immobilier logistique. Il y a un paradoxe entre l'urgence climatique et le besoin de faire autrement et notre mode de consommation, avec notamment le e-commerce, qui nécessite des produits immobiliers logistiques de plus en plus importants. Mais cette difficulté est présente dans toute la France et pas seulement à Toulouse. Dans cette dernière, il nous reste un peu de stock avec deux surfaces de 10.000 m2 du côté d'Eurocentre et un 30.000 m2 à Montbartier, qui fait déjà l'objet de marques d'intérêt", analyse Guy Francez, implanté dans ce métier de l'immobilier logistique depuis 20 ans et directeur associé du réseau EOL, en charge des agences de Toulouse et Bordeaux.
Des prix en hausse à la location
La conséquence de cette pénurie de l'offre sur l'immobilier logistique à Toulouse est le rabattement des clients et entreprises intéressés vers la location. Mais cette demande plus forte sur la location se ressent sur les loyers. Selon EOL, à Eurocentre par exemple, la location au mètre carré coûte désormais 55 euros contre 48,5 euros auparavant, "alors que les prix n'avaient pas bougé depuis 15 ans", témoigne Guy Francez. Des investisseurs achèteraient déjà des locaux à Toulouse en anticipant cette hausse des loyers...
"Au regard de la demande et des besoins croissants, cela ne va pas baisser, ce n'est pas possible. Tout ce qui existait déjà, en location, va devenir cher et tout ce qui se fera sera cher car cela sera de plus en plus difficile de sortir de terre des nouvelles opérations, sans parler de l'augmentation des prix des matériaux", projette le dirigeant d'EOL à Toulouse et Bordeaux.
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