Immobilier neuf : le marché de Toulouse dynamique mais proche de la pénurie (1/4)

Confronté à une offre bien moindre, le marché de l'immobilier neuf de Toulouse et sa région maintient tout de même son dynamisme, grâce en partie aux primo-accédants. Malgré tout, les prix ne cessent de grimper, mais Toulouse reste moins chère que ses voisines. Analyse.

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Le marché de l'immobilier neuf à Toulouse est pris en étau entre une offre qui s'érode et une demande qui se maintient.
Le marché de l'immobilier neuf à Toulouse est pris en étau entre une offre qui s'érode et une demande qui se maintient.

"Nous avons touché le point bas en 2021, à Toulouse", ne cache Jean-Philippe Jarno, le directeur général des filiales France et international de Bouygues Immobilier. "2021 est la pire année depuis la fin des années 2000", ajoute celui qui est aussi le directeur de L'Observer, un organisme qui regroupe tous les promoteurs immobiliers présents dans la Ville rose afin de dresser les tendances du marché de l'immobilier neuf à Toulouse.

Pour tenir de tels propos, le dirigeant s'appuie sur les données concernants les mises en vente. Elles ont été au nombre de 4.351 sur l'année 2021, dans l'aire urbaine toulousaine (dont un peu plus de 2.000 rien que pour la ville centre). Stable par rapport à 2020, il faut remonter à l'année 2009 pour retrouver la trace d'une telle performance sur le territoire de la quatrième ville de France. Plus marquant encore, les mises en vente sur Toulouse et sa région sont en recul de -53% selon L'Observer par rapport à 2017, point haut du marché sur la dernière décennie avec 9.300 mises en vente.

Sans surprise donc, la situation du stock "frôle la pénurie", selon Jean-Philippe Jarno, avec un peu plus de 3.600 biens à la vente seulement, fin 2021, sur l'aire urbaine toulousaine. Sur le périmètre seulement de la quatrième ville de France, les biens immobiliers neufs sont évalués à un peu plus de 1.950, soit la moitié de l'offre globale. Ce qui est trop peu pour une agglomération qui se targue d'accueillir 15.000 habitants supplémentaires chaque année.

"Cela devient un sujet d'attractivité du territoire. Mais cette situation n'est que le résultat d'une accumulation des difficultés que nous rencontrons, sur la délivrance des permis de construire, etc...", analyse froidement le représentant.

Les acheteurs toujours au rendez-vous

Malgré ces tensions observées du côté de l'offre, la demande quant à elle répond toujours présente à Toulouse. Preuve de la "tension" qui règne sur le marché de l'immobilier neuf à Toulouse, 5.400 logements ont été vendus en 2021 (dont la moitié dans la ville centre) toujours selon L'Observer, alors que pour mémoire seulement 4.300 ont été commercialisés sur la même période.

Immobilier neuf toulouse 2021

Bien que moins importantes, les ventes retrouvent des couleurs à Toulouse (Crédits : L'Observer).

Dans ce marché local, qui poursuit malgré sa reprise après le coup d'arrêt causé par la Covid-19, les ventes en prix maîtrisés et TVA réduite tirent leur épingle du jeu à Toulouse. Bien que plus faibles qu'avant la crise sanitaire, les ventes à prix maîtrisé connaissent un bond de +35% par rapport à 2020, et cette statistique monte à +42% si on y ajoute les ventes à TVA réduite. "Sur Toulouse, nous avons beaucoup de logements réservés aux primo-accédants, très prisés. C'est d'ailleurs le segment du marché de très loin le plus dynamique encore aujourd'hui", témoigne Jean-Philippe Jarno. Sur les ventes à occupants, cette typologie de bien a pesé pour 42% des transactions sur l'année 2021.

De par le développement de ces nouveaux produits, accompagné d'une offre moins importante à la vente sur les biens immobiliers neufs à Toulouse types T1-T2 et T3, la part des ventes aux investisseurs ne cesse de diminuer ces dernières années, au profit des occupants. "Il y a quelques années, nous étions à 80% de ventes aux investisseurs sur une année, qui faisait de Toulouse une ville à investisseurs pour l'immobilier. Désormais, nous avons les mêmes ratios que d'autres villes en France", confirme le dirigeant de la filiale Bouygues Immobilier France. Ainsi les ventes aux occupants ont augmenté de +20% en 2021 (contre +10% pour les investisseurs), permettant d'atteindre à un ration 42% occupants contre 58% pour les investisseurs. Cinq ans plus tôt, seulement 27% des ventes étaient bouclées par des occupants.

Des prix qui grimpent

Mais ce dynamisme du marché, couplé à une réduction des stocks, n'est pas sans conséquence sur le prix moyen au m2 sur l'aire urbaine toulousaine. Celui-ci atteint 4.028 euros (hors stationnement) fin 2021, soit une hausse de +3,3% par rapport à 2020. Le marché propre à la ville centre connait la même dynamique, avec une hausse continue du prix du m2 sur les cinq dernières années. Il est ainsi de 4.304 euros hors stationnement.

immobilier neuf Toulouse 2021

Graphique représentant la tendance à la hausse du prix moyen du m2 sur l'immobilier neuf sur l'aire urbaine de Toulouse (Crédits : Observer).

"Malgré la hausse des prix, la quatrième ville de France reste moins chère que Aix-Marseille, Cannes, Nice, Montpellier, Bordeaux, Rennes ou Nantes. Par ailleurs, Toulouse se situe au même niveau que Strasbourg, seulement Lille est moins chère", tient à souligner en conclusion le président de L'Observer.

Cet article est le premier d'une série en quatre épisodes. Après une analyse du marché de l'immobilier neuf, la rédaction de La Tribune à Toulouse proposera un décryptage du marché tertiaire local (mardi), puis logistique (mercredi) avant de se pencher sur la politique foncière et immobilière des collectivités locales (jeudi).

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