Immobilier neuf : les investisseurs se désengagent du marché de Toulouse

L'année 2023 du marché de l'immobilier neuf à Toulouse aura été marquée par deux points. En plus d'investisseurs qui se font de plus en plus rares, les mises en vente n'ont jamais été aussi basses. Les détails.
Le marché de l'immobilier neuf à Toulouse peine à se renouveler.
Le marché de l'immobilier neuf à Toulouse peine à se renouveler. (Crédits : Vincent Laratta)

C'est une première depuis la création de L'Observer en 2002. La structure, qui fédère les promoteurs immobiliers toulousains pour analyser leur marché, fait un constat alarmant sur le marché de l'immobilier neuf à Toulouse dans ses dernières analyses. « La clientèle d'investisseurs devient minoritaire en 2023, une première depuis l'observation du marché de l'aire urbaine toulousaine, soit plus de 20 ans ! », regrette Laëtitia Vidal, sa présidente et promoteur dans la Ville rose.

Sur l'ensemble de l'année 2023, les acquéreurs investisseurs ont bouclé 1.140 ventes, contre 1.375 pour les propriétaires occupants, sur l'aire métropolitaine de Toulouse. Autrement dit, 45% des ventes aux premiers et 55% aux seconds. À titre de comparaison, les investisseurs pesaient pour 64% des achats en 2019, dernière année de référence pour le secteur immobilier avant la crise sanitaire.

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La chute du marché de l'immobilier neuf à Toulouse et sa métropole s'accompagne d'une fuite des acquéreurs investisseurs (Crédits : L'Observer).

Cependant, les ventes sur le périmètre de la ville centre, Toulouse, sont moins déséquilibrées, un bien dans le centre-ville de la quatrième ville de France étant gage de rentabilité à coup sûr. En 2023, la répartition était de 50/50 sur les 1.300 ventes réalisées.

Les prix poursuivent leur forte croissance

Cette nouvelle tendance s'explique particulièrement par une offre qui ne se renouvelle plus, avec un nombre de mises en vente en chute libre. Selon l'étude de l'année 2023 réalisée par L'Observer, 2.936 mises en vente ont été réalisées cette année sur la métropole toulousaine, soit le plus bas niveau depuis la création de l'association. Cela représente une baisse de près de moitié en comparaison avec les années 2021 et 2022.

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Avec près de 1.700 mises en vente, Toulouse porte plus de la moitié (57%) de l'effort. À contrario, les villes des première et deuxième couronne ne délivrent plus de permis, ce qui explique cette chute dans le renouvellement de l'offre. Cette situation a pour conséquence de faire gonfler les prix moyens au mètre carré sur ce marché de l'immobilier du neuf à Toulouse.

Toujours selon L'Observer, le prix dépasse désormais les 4.800 euros pour un logement dans un lotissement, avec parking, contre plus de 4.500 sans, sur l'ensemble de la métropole. La hausse des prix est à la fois forte et continue depuis 2019, rendant inaccessible l'acquisition immobilière pour de nombreux foyers intéressés.

« Le taux de désistement atteint 29% des ventes en 2023, contre 21% en 2022 et dépassant le taux de 27% connu en 2020 (...) Les primo-accédants comme les investisseurs ont déserté les marchés », peste la présidente de L'Observer.

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Graphique proposé par L'Observer.

Si la hausse des prix est de +5% à Toulouse, elle est aussi de +6% à Bordeaux et près de 4% à Montpellier.

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