« À chaque fin de trimestre, au moment des bilans, je me dis que nous touchons le fond mais chaque trimestre suivant c'est pire », confie Laëtitia Vidal, la président de L'Observer, cette association des promoteurs immobiliers à Toulouse chargée d'analyser le marché du neuf. « Les mises en vente étaient pourtant à l'équilibre au premier trimestre 2023, même à un faible niveau. Cependant, c'est à nouveau la chute au second trimestre », ajoute la représentante.

Selon son étude de marché trimestrielle, L'Observer recense seulement 1.829 mises en vente sur les six premiers mois de l'année 2023 dans l'ensemble de l'aire urbaine toulousaine. Cela représente une chute de -39% en comparaison avec le premier semestre 2022.

« Il y a différentes hypothèses qui peuvent expliquer un tel contexte. Tout d'abord, nous sommes dans l'attente des chiffres de Toulouse Métropole sur les permis de construire délivrés qui découlent sur les mises en vente. Il n'est pas impossible aussi que les promoteurs immobiliers déposent moins de permis face aux réticences des communes. Enfin, malgré le peu de permis délivrés, il y a toujours autant de recours dessus et cela bloque la commercialisation », analyse Laëtitia Vidal, aussi directrice générale du promoteur Pierre Passion.

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Dans cette situation de marché plus que maussade, la ville centre de Toulouse fait figure de bonne élève. À elle seule, la quatrième ville de France concentre une majorité des mises en vente des six premiers mois de l'année 2023, à savoir 1.190 (+2% en comparaison au premier semestre 2022), soit 65% des mises en vente enregistrées. Le reste des opérations lancées se répartit donc entre la première, deuxième, troisième et quatrième couronnes.

Les investisseurs quittent Toulouse

Devant une offre immobilière faiblement renouvelée, les ventes sont aussi sur une tendance baissière. Après avoir frôlé les 3.000 ventes enregistrées sur les six premiers mois de 2022, la profession n'a pu que constater une chute sans précédent des ventes sur l'aire urbaine de Toulouse : 1.177 ventes au premier semestre 2023.

Ce chiffre est néanmoins à nuancer. La profession immobilière toulousaine constate ces dernières semaines un taux d'annulation sans précédent. Autrement dit, des acheteurs s'engagent pour l'achat d'un bien immobilier sur Toulouse ou sa région mais la vente est cassée car ils ne parviennent pas à obtenir un prêt immobilier. Selon L'Observer, ce taux d'annulation serait de 28% sur la première moitié de 2023, soit 460 dossiers.

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« Il n'y a pas de crise de la demande, il y a toujours des clients et toujours le désire pour certains ménages de devenir propriétaire de leur logement. La crise que nous traversons est avant tout une crise de financement. Sans ce point, nous ne serions pas dans une telle situation de crise. Il faut savoir qu'un taux classique d'annulation se situe entre 7 et 8% », contextualise la dirigeante.

Face à cette situation, le stock des promoteurs immobiliers à Toulouse tend à se maintenir voire à augmenter (4.222 contre 3.914 à la même période un an en arrière). Mais ce chiffre apparaît comme un trompe-l'oeil selon les professionnels de l'immobilier. Dans le secteur immobilier, l'offre commerciale se compose de trois types de biens : les biens en projet, les résidences en cours de construction et les logements livrés mais pas réservés.

« Auparavant, tout était quasiment vendu avant la livraison. Actuellement, nous avons -29% de biens en projet au premier semestre 2023, +80% en cours de réalisation et +67% de logements livrés mais non réservés. C'est le témoin qu'un blocage des achats est en cours », fait savoir Laëtitia Vidal.

Autre conséquence de ce marché en souffrance, la fuite des investisseurs. Pour la première fois depuis sa création en 2022, L'Observer enregistre une inversion du profil des acheteurs. Majoritaire depuis 20 ans, les acheteurs investisseurs se retrouvent désormais devancés par les propriétaires occupants à Toulouse (41% vs 59%). Une première qui ne présage rien de bon pour le marché de la location dans la quatrième ville de France...

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En jaune, la part des investisseurs dans les ventes de l'immobilier neuf à Toulouse et en vert celle des propriétaires occupants (Crédits : L'Observer).

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