Dans le centre de Toulouse, les prix de l'immobilier ancien entament une baisse

Après des années de hausse des prix, parfois folles, les appartements anciens du centre-ville toulousain connaissent un tassement voire une décroissance de leur tarif à l'achat dans certains quartiers sur les 12 derniers mois. C'est ce qu'il faut retenir d'une nouvelle étude de la chambre des notaires de la cour d'appel de Toulouse qui souligne aussi que le marché de la maison ancienne ne suit pas cette tendance. Les détails.
Les appartements anciens de Toulouse entament-ils une baisse durable de leur prix de vente ?
Les appartements anciens de Toulouse entament-ils une baisse durable de leur prix de vente ? (Crédits : ON / Rémi Benoit)

5.420 euros le prix médian au mètre carré quartier Saint-Étienne. 5.290 euros pour Saint-Georges et sa réputée place. 5.260 euros pour le Capitole. 5.160 pour le quartier des Carmes et 5.000 euros pour Saint-Aubin-Dupuy. À en croire les données de la chambre des notaires de la cour d'appel de Toulouse - qui rassemble les notaires de la Haute-Garonne, du Tarn, du Tarn-et-Garonne, de l'Ariège et de l'Aude - ce sont les cinq quartiers les plus chers de Toulouse au niveau des appartements anciens.

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Mais après plusieurs années de hausse des prix successives et parfois délirantes, les tarifs sont aujourd'hui unanimement à la baisse, entre juillet 2021 et juin 2022, selon les chiffres des notaires locaux. -2,4% pour le premier, -1% pour le second, et respectivement -1,5%, - 4,6% et -1,6% pour les trois autres.

"Il est délicat de parler d'une baisse encore car sur ces petits quartiers les volumes de ventes ne sont pas importants. Néanmoins, nous sommes peut-être arrivés à un plafond de verre sur les prix. Je pense que nous avons atteint le maximum même si on n'est pas à l'abri d'une opération exceptionnelle parfois sur ces localisations", commente Maître Frédéric Giral, le président de la chambre des notaires de la cour d'appel de Toulouse.

D'autres quartiers du centre-ville de Toulouse voient leur prix médian de leurs appartements anciens sensiblement diminuer comme Matabiau, Arnaud Bernard, Jules Julien, Marengo-Jolimont, Pont-des-Demoiselles ou encore La Cépière, sans oublier les Sept Deniers qui, eux, stagnent. A contrario, cinq quartiers se détachent positivement, à savoir Patte d'Oie (+10,7%), Casselardit (+7,2%), Sauzelong - Rangueil (+11%), Saint-Martin-du-Touch (+8,8%) et la Roseraie (+9,5%), qui bénéficient tous d'un certain développement urbanistique.

Les maisons ont toujours la cote

Pour les professionnels à l'origine de cette étude qui se base sur les actes de vente définitifs, ce début de phénomène est la conséquence d'une certaine migration de la population au profit de villes plus petites, aux logements plus accessibles et plus spacieux comme Montauban. La ville du Tarn-et-Garonne voit le prix médian de ses appartements anciens sur les 12 derniers mois grimper de +10,1%.

"C'est la troisième année consécutive d'une croissance à deux chiffres pour Montauban, preuve qu'il y a une très forte demande et des tensions sur le marché. Il y a clairement un effet de déplacement de la population de Toulouse vers cette localisation pour avoir des logements moins onéreux", fait savoir Maître Frédéric Giral.

Quant au marché de la maison ancienne, la donne est différente. "Il y a encore un marché actif de la maison à Toulouse, mais les première et deuxième couronne sont aussi très attractives ces derniers mois et témoignent d'un besoin d'espace avec un extérieur voire un jardin", commente le notaire. Devancée seulement par Balma au prix médian sur la Haute-Garonne (450.900 euros) et talonné par Pibrac (375.400 euros), Toulouse (382.100 euros) a vu son prix gonfler de +6,1% sur un an. Une faible envolée par rapport à d'autres communes proches.

L'Union, Castanet-Tolosan, Plaisance-du-Touch, Frouzins, Saint-Jean, Portet-sur-Garonne, Labarthe-sur-Lèze, Merville, Aucamville, Muret, Lherm, Fenouillet, Carbonne et Cazères, connaissent toutes des croissances de leurs prix à deux chiffres, de +11% à  + 17,4%.

Des terrains plus petits

Entre prix trop importants dans la ville centre et volonté d'avoir son chez soi dans un contexte politique où il est prôné la densification urbaine plutôt que l'étalement, trouver un terrain est beaucoup plus difficile sur la Haute-Garonne. "Les terrains à bâtir sur le département sont un marché fragile, avec peu d'offres", précise Maître Frédéric Giral. La baisse du prix de vente médian sur les douze derniers mois (86.300 euros soit -5,1%) pourrait pourtant faire croire le contraire.

 "Ce n'est pas le prix qui diminue, mais bien la parcelle achetée qui se contracte. C'est un phénomène irréversible, on densifie car une parcelle plus petite coûteuse moins chère et la législation en vigueur comme la ZAN (Zéro artificialisation nette) empêche les communes de rendre des surfaces constructibles", analyse le professionnel.

Effectivement, selon l'étude de la chambre des notaires de la cour d'appel de Toulouse, en 2022, les parcelles de moins de 600 m2 représentent 32% des transactions, contre 26% en 2021. Un renversement au détriment des terrains de 600 à 900 m2 et de 900 à 1.500 m2.

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