Toulouse. Un redémarrage de la construction immobilière observé mais...

La construction de logements neufs sur Toulouse et sa région repart au premier semestre 2022, selon une étude émanant des promoteurs immobiliers locaux. Ce qui n'empêche pas cependant les prix au mètre carré d'exploser sur la même période. Les détails.
La construction des logements neufs à Toulouse repart en 2022. Mais pour combien de temps ?
La construction des logements neufs à Toulouse repart en 2022. Mais pour combien de temps ? (Crédits : ON / Rémi Benoit)

Est-ce le redémarrage tant attendu par la centaine de promoteurs immobiliers qui opère sur l'aire urbaine toulousaine ? Selon l'Observer de l'immobilier toulousain, une association qui analyse les tendances sur le marché immobilier du neuf à Toulouse, les mises en vente repartent de plus belle au premier semestre de l'année 2022.

Après avoir connu trois années de crise pour diverses raisons (crise sanitaire, élections municipales et nombre de recours en croissance), les promoteurs immobiliers indiquent que les mises en vente de biens sur le marché à Toulouse progressent de +17% sur les six premiers mois de l'année en cours par rapport à 2021. Avec ses 2.741 biens, cette donnée tombe à +4% en comparaison au premier semestre 2020. Mais les chiffres sont là et la satisfaction au rendez-vous du côté des professionnels.

"C'est un bon indicateur et c'est une spécificité observée à Toulouse car la tendance nationale sur la même période est de -15%", se félicite Laëtitia Vidal, la présidente de l'association qui porte la parole des promoteurs toulousains.

Serait-ce les premiers fruits du pacte métropolitain sur la construction adopté quelques mois plus tôt par Toulouse Métropole ? Pour mémoire, cette charte engage moralement les 37 communes à prendre leur part dans le besoin de logements neufs sur le territoire face à l'annulation par le tribunal administratif du PLUi-H (le plan local d'urbanisme commun aux 37 communes de la métropole) ?

"Sincèrement, les effets de ce plan ne sont pas perceptibles dans les résultats (...) Mais Toulouse a vu beaucoup de recours débloqués par le tribunal administratif de Bordeaux tout particulièrement ces derniers, pour des programmes qui étaient bloqués depuis un voire deux ans. Cela a sans doute boosté les mises en vente", estime la professionnelle du secteur.

Par ailleurs, Laëtitia Vidal pense que l'entrée en vigueur de la RE2020 début 2022, qui impose l'usage de matériaux biosourcés et donc augmente les coûts de construction, a provoqué une délivrance des permis de construire en fin d'année 2021 afin de rester dans les clous de la réglementation énergétique de 2012, moins contraignante. "Il faut donc être vigilant que ces chiffres ne soient pas un trompe-l'oeil", ajoute-t-elle.

+300 euros au mètre carré en 12 mois

Surtout que le paysage est plutôt sombre face au promoteur immobilier. Peut-être reparties, les mises en vente sont de 43% moins importantes qu'au premier semestre 2018, toujours selon les données de l'Observer. "Vous connaissez un secteur d'activité qui peut résister à une baisse progressive de son chiffre d'affaires jusqu'à un tel niveau sans conséquence ?", commente la dirigeante, sur un ton amer. Et les perspectives ne sont pas réjouissantes. "À fin août, les services d'urbanisme de la ville de Toulouse ont délivré 28% de permis de construire de moins qu'à la même période un an en arrière", informe Laëtitia Vidal. Par conséquent, Jean-Luc Moudenc a convoqué la fédération des promoteurs immobiliers (FPI) locale pour revoir la procédure de présentation d'avant-projet pour accélérer à l'échelle de sa commune la délivrance des permis voire effacer des points de blocage. Pour les autres communes de la métropole, les chiffres ne sont pas encore connus, mais certaines franches du territoire problématiques sont identifiées par les promoteurs.

"La première couronne de l'aire urbaine pèse le même poids que la seconde couronne, en nombre d'habitants, mais offre des infrastructures plus nombreuses. Pourtant, on a un vrai problème de mise à l'offre sur les communes de la première couronne contrairement à la seconde", expose la présidente de l'Observer.

Alors que la demande des candidats-acquéreurs se maintient, les stocks en conséquence se réduisent dangereusement. "Nous sommes en situation de pénurie avec un stock de neuf mois", s'inquiète la porte-parole. Depuis le premier semestre 2018, le niveau de stock sur l'aire urbaine de Toulouse diminue dangereusement.

Immobilier

Cette tension sur le marché a, sans surprise, des répercutions sur les prix pratiqués par les promoteurs, avec des tarifs qui ont gagné en moyenne +300 euros par mètre carré sur Toulouse et ses alentours. Selon les chiffres de L'Observer, un logement à prix libre sans stationnement coûte en moyenne, sur l'aire urbaine, 4.312 euros du m2. Ce qui est bien loin des prix pratiqués en 2021, 2020 voire 2019.

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immobilier

Malgré cette augmentation des prix, beaucoup de promoteurs mènent des opérations à Toulouse avec une marge plus que réduire voire inexistante pour conserver leurs équipes et répondre à la demande, sous peine de disparaître dans le cas contraire bien que certains préfèrent reporter leurs opérations. "Aujourd'hui, nous sommes une centaine de promoteurs sur l'aire urbaine de Toulouse. Dans trois ans, il faudra se recompter", conclut Laëtitia Vidal.

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