"Il y a un phénomène nouveau qui nécessite d'être observé dans le temps et consolidé avec d'autres données", annonce Jean-Philippe Jarno, directeur général de Bouygues Immobilier France et président de l'Observer de l'immobilier toulousain analysant le marché local du neuf dans le secteur.
Alors que quelques années en arrière, les ventes de biens neufs sur Toulouse et son aire urbaine atteignaient souvent une part de 80% à destination des investisseurs, contre 20% pour des propriétaires occupants, la donne est aujourd'hui tout autre. Selon les derniers chiffres de l'organisme qui rassemble tous les promoteurs immobiliers du territoire, la part de ventes aux investisseurs sur l'ensemble des trois premiers trimestres de l'année 2021 s'établit à 59%. Comme le démontre le graphique ci-dessous, sa part en points diminue, mais aussi en volumes de ventes par rapport au poids des occupants qui lui ne cesse de grandir.
Sur l'aire urbaine toulousaine, le poids des investisseurs (en jaune) dans les acquéreurs de biens immobiliers neufs a diminué sur cinq ans (Crédits : Observer).
Dans le périmètre de la ville centre, Toulouse, une tendance similaire est observée (Crédits : Observer).
Seulement, le phénomène nouveau est que pour la première fois la part des ventes aux occupants sur un trimestre, en l'occurence le troisième, est supérieure à celle aux investisseurs sur l'aire urbaine toulousaine à en croire la dernière enquête de l'Observer de l'immobilier toulousain. 54% des biens neufs immobiliers dans la région de Toulouse ont dès lors été cédés à des acheteurs occupants.
"La baisse de la part des investisseurs s'explique par le fait qu'il n'y a plus de petites typologies à Toulouse (T1, T2, T3, ndlr), sans parler du fait que les prix augmentent et que cela leur demande donc un effort d'épargne plus important pour eux. Par ailleurs, avoir un équilibre entre investisseurs et occupants sur le marché est plus sain qu'un déséquilibre 80-20 dans un sens comme dans l'autre", analyse Jean-Philippe Jarno.
Pour la première fois, selon le président de l'Observer, le prix moyen au mètre carré sur l'aire urbaine toulousaine franchit la barre symbolique des 4.000 euros sur l'ensemble des trois premiers trimestres 2021, pour atteindre la somme de 4.016 euros, et ce hors stationnement. Cette statistique a connu une hausse de +2,7% par rapport aux neuf premiers mois de l'année 2020 et +4,6% en comparaison à la période janvier-septembre 2019.
Sur le périmètre de Toulouse uniquement, la courbe de la hausse est bien plus prononcée avec un prix moyen du mètre carré qui frôle les 4.300 euros (4.293) hors stationnement. Si la hausse est de seulement +2% par rapport aux neuf premiers mois de 2020, celle-ci est de +7,5% en comparaison à 2019.
À Toulouse, par manque d'offres, les prix dans l'immobilier neuf augmentent (Crédits : L'Observer).
Parallèlement à cette croissance des prix, les ventes à prix maitrisé sont en hausse de +25% par rapport à l'ensemble des trois trimestres de 2020, sur l'aire urbaine toulousaine, dont 174 ont été réalisés sur la ville centre. Mais cette hausse des prix n'est pas liée à une forte demande selon les professionnels du secteur immobilier à Toulouse.
"Depuis l'été, il y a un phénomène d'accélération des mauvaises nouvelles. Nous n'avons quasiment plus aucune mise en vente. La machine est quasiment cassée mais rien n'est irrémédiable. Néanmoins, je crains que cela continue pour encore quelques trimestres. Par conséquent, à chaque trimestre, on tape un peu peu plus dans les stocks que nous n'arrivons pas à renouveler, ce qui met le marché sous tension", témoigne Jean-Philippe Jarno.
Un pacte pour tenter de redresser la barre
Avec seulement 1.533 mises en vente sur les neuf premiers mois de l'année 2021, sur l'ensemble de l'aire urbaine, celles-ci sont en baisse de -43% par rapport aux neuf premiers mois de l'année 2019, la dernière année "normale" pour les promoteurs immobiliers.
Pour contre-carrer ce phénomène qui dépend de la volonté des maires des communes, détenteurs du pouvoir de délivrance des permis de construire, la Métropole de Toulouse a approuvé un "Pacte pour l'habitat et le logement", dans l'attente d'un nouveau PLUi-H (Plan local d'urbanisme commun aux 37 communes de la métropole) après l'annulation par la justice du premier.
Approuvé lors du dernier conseil métropolitain mi-octobre, qui n'a qu'une valeur morale et politique, ce document promet la construction de 7.000 logements neufs chaque année, avec 50% du quota pour la ville centre et le reste pour les communes des première, seconde et troisième couronne. "Nous attendons que ce pacte soit respecté", prévient Jean-Philippe Jarno.
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