Immobilier neuf : l'offre ne repart toujours pas, Toulouse proche d'un cap symbolique

Entre élections municipales et crise sanitaire, les délivrances de permis de construire se raréfient à Toulouse et sur son aire urbaine. Les prix grimpent et les promoteurs mettent en garde les collectivités. Une récente étude révélée par l'Observer illustre la situation.

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L'immobilier neuf à Toulouse sur le point de connaître une envolée des prix ?
L'immobilier neuf à Toulouse sur le point de connaître une envolée des prix ? (Crédits : ON / Rémi Benoit)

4.310 euros le mètre carré. Voilà le prix moyen de l'immobilier neuf à Toulouse, hors stationnement, au premier trimestre 2021, selon l'Observer, organisme chargé de l'analyse du marché immobilier toulousain réunissant les promoteurs. Autrement dit, la quatrième ville de France n'est plus très loin du cap hautement symbolique des 4.500 euros, même pas deux ans après avoir franchit celui des 4.000 euros.

"Je pense que Toulouse va franchir ce cap courant 2021. Nous allons nous rapprocher des prix pratiqués par les autres grandes villes du sud-ouest, comme Bordeaux et Montpellier. Mais j'espère que nous n'y arriverons pas car ces prix modérés font partie de l'attractivité de Toulouse...", déplore Jean-Philippe Jarno, le président de l'Observer de l'immobilier toulousain.

Dans une importance moindre, le constat est identique à l'échelle de l'aire urbaine de Toulouse. Sur les trois premiers mois de l'année 2021, le prix moyen du m2 atteint les 3.990 euros (hors stationnement). Avec un tel prix, les professionnels de la filière ont constaté un prix en augmentation de +2% par rapport au premier trimestre 2020 voire +5% deux ans en arrière, sur la même période.

Des mises en vente en chute libre...

Pour expliquer la conjoncture du marché immobilier sur les deux périmètres géographiques, une seule statistique permet de justifier cette croissance continue des prix ces dernières années : les mises en vente, autrement dit les biens neufs commercialisés. La quatrième ville de France en a commercialisé seulement... 607, entre janvier et mars 2021. Une telle donnée signifie que les biens nouvellement commercialisés ont chuté de -34% sur le premier quart de cette nouvelle année et de -40% par rapport à 2019.

Observer

Un graphique, réalisé par l'Observer, sur la situation du marché toulousain de l'immobilier neuf.

"Depuis deux ans, j'ai l'impression de répéter le même discours... Il y a vraiment un sentiment de lassitude. Il y a vraiment la nécessité d'une délivrance des permis de construire. Nous devons revenir à 2015 pour trouver des chiffres de mises en vente aussi mauvais. Les résultats de l'année 2021 pour nous se joueront sur les six prochains mois en fonction de la délivrance des permis de construire accordée par les collectivités locales", lance le promoteur immobilier toulousain.

Si l'épée de Damoclès actuellement au-dessus de la tête du PLUi-H (PLU métropolitain) n'arrange rien, la situation est un peu moins dramatique autour de Toulouse. Avec 1.317 mises en vente au premier trimestre, soit près d'un an après les élections municipales, l'aire urbaine estompe très subtilement les carences du marché de la Ville rose. Autour de celle-ci, la baisse des biens commercialisés n'est "que" de -24% sur cette période.

L'Observer

Un graphique, produit par l'Observer, sur la situation du marché de l'aire urbaine toulousaine portant sur l'immobilier neuf.

... et une demande toujours aussi importante

Dans un tel contexte, la rareté génère forcément une augmentation des prix comme sur n'importe quel autre marché. Mais celui de l'immobilier toulousain est de plus confronté à une demande soutenue et ce malgré la crise sanitaire qui a pendant un temps freiné les banques dans leur volonté d'accompagner des ménages sur leurs projets immobiliers. "Ce qui est super positif dans l'histoire c'est que nous avons des clients, mais bientôt nous n'aurons plus rien à leur vendre", ironise malgré tout Stéphane Aubay.

Malgré la diminution de l'offre, les acheteurs, pour 60% des investisseurs environ, sont toujours au rendez-vous. Sur les trois premiers mois de l'année 2021 à Toulouse, 615 ventes au détail ont été conclues, soit autant et même plus que les mises en vente. Ce qui met le marché sous tension et le constat est identique pour l'aire urbaine toulousaine (1.300 ventes réalisées). "Il faut l'arrivée d'une offre massive très prochainement, sinon les prix vont s'envoler et il sera très compliqué de se loger à Toulouse", prévient Jean-Philippe Jarno. Sera-t-il entendu ?

Lire aussi : Immobilier ancien à Toulouse : comment la crise pose les bases d'une bulle spéculative

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