« Nous sommes entrés dans la phase de consultation des entreprises », se félicite Fabien Zufferey, le président du directoire de la société coopérative Bien Commun. Cette dernière prépare activement la réhabilitation d'un immeuble de deux étages sur la petite commune de Cazes-Mondenard (Tarn-et-Garonne), localité de 1.200 habitants qui attend beaucoup de ce projet.
« C'est un ancien bâtiment inoccupé, face à la mairie, sur lequel nous avons mené une étude de faisabilité pour déterminer les besoins du territoire. Il abritera huit petits logements, pour jeunes actifs et séniors autonomes, sur les premier et second étages. Au rez-de-chaussée, nous aurons une épicerie multiservices en circuit court », décrit le dirigeant.
À l'image de cette première opération, la société coopérative est née en 2018 avec pour mission d'oeuvrer à la revitalisation des petits villages et petites communes en milieu rural, sur la région Occitanie. Le tout avec la volonté de mener des réhabilitations efficaces sur le plan énergétique.
Une démarche bienvenue alors que les politiques publiques en la matière se multiplient ces dernières années. Il y a tout d'abord le plan Villages d'Avenir présenté en juin 2023, visant à accompagner des communes rurales de moins de 3.500 habitants dans la réalisation de leurs projets de développement. Dans la même logique, le plan Petites Villes de demain, annoncé en 2020, consiste à accompagner la mutation de 1.600 communes rurales du pays. Enfin, tout récemment, la Région Occitanie a voté un ambitieux plan pour le logement durable sur son territoire.
« Nous échangeons avec les services du conseil régional pour être accompagnés sur nos projets. Nous sentons que cela bouge sur notre thématique. Nous arrivons au bon moment », constate Fabien Zufferey.
Des soutiens financiers importants
Pour preuve, la structure vient d'obtenir une subvention de 400.000 euros du Fonds Vert de l'État, ainsi qu'un second soutien de 120.000 euros au titre du fonds de restructuration des locaux d'activités. Le dispositif « reconquête des friches » de la Région Occitanie, tout comme Action Logement, pourraient également apporter leur pierre à l'édifice. Des marques de confiance non négligeables sur une opération estimée à 1,2 million d'euros, somme que la coopérative Bien Commun compte réunir avec un emprunt bancaire auprès de deux banques partenaires, prêtes à suivre cette équipe de huit salariés, et des fonds propres au travers d'une levée de fonds en titres participatifs fraîchement lancée sur la plateforme Lita.co.
« L'objectif de cette opération est de boucler le besoin en fonds de roulement (BFR) pour cette première opération de réhabilitation et préparer les besoins en fonds propres pour la seconde opération. Nous cherchons à lever 150.000 à 400.000 euros, sachant que nous avons déjà obtenu 150.000 euros d'intentions d'investissement en quelques jours sur la phase de pré-collecte », expose Fabien Zufferey.
Après avoir levé 450.000 euros en 2022, notamment pour renforcer les équipes de la coopérative, la direction de Bien Commun prévoit de boucler ce second tour de table en juin prochain, avant de procéder à l'acquisition de la maison Mazet à Cazes-Mondenard auprès de l'Établissement Public Foncier (EPF) d'Occitanie durant l'été. Les travaux pourraient ainsi débuter avant la fin de l'année et nécessiteront dix à douze mois. Ce qui projette une livraison en 2025, pour des logements à loyer très abordable, promet la foncière Bien Commun, avec la volonté qu'ils soient reconnus comme des logements sociaux.
Foncière mais pas que...
Pour autant, si la coopérative Bien Commun n'a pas encore touché ses premiers loyers, elle annonce tout de même un chiffre d'affaires supérieur à 200.000 euros, à en croire son rapport d'activité 2023. Pour ce faire, la société coopérative toulousaine, abrite deux filiales, à savoir sa foncière immobilière et un bureau d'études, très actif ces derniers mois.
« Beaucoup de collectivités font appel à nous pour étudier des projets ou les accompagner sur des études de faisabilité. Une quinzaine de travaux sont en cours et c'est aussi pour nous une porte d'entrée avant de poursuivre les projets avec notre foncière (...) Beaucoup de communes nous proposent des terrains, nous avons l'embarras du choix. Mais c'est une activité très consommatrice de cash donc il faut que les collectivités jouent le jeu et c'est ce qui conditionne notre choix. Le plus dur n'est pas de trouver un foncier mais plutôt un environnement propice à la réussite d'un projet », décrit le président du directoire.
Dans son idéal, la coopérative toulousaine aimerait mener une opération avec sa filiale foncière tous les dix-huit mois. La prochaine pourrait d'ailleurs se situer sur le territoire de la Haute-Garonne, en dehors du périmètre de la métropole toulousaine.
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