Entretien avec Alexandra François-Cuxac, présidente de l'ObserveR, l'observatoire de l'immobilier toulousain. Après 2008 catastrophique, les chiffres du premier semestre 2009 sont meilleurs que prévu pour l'aire urbaine toulousaine. Les promoteurs ont vendu plus de logements en un semestre (3.108) que durant toute l'année 2008.

Quelles sont les tendances du marché ?
En 2008, le nombre de réservations de logements neufs s'était établi à 2.817 unités, dont 2.390 appartements. Du 1er janvier au 30 juin, nous dénombrons 3.108 réservations dont 2.730 appartements. Ces réservations ont surtout été réalisées par des investisseurs, à 69%. Après le coup brutal de 2008, on peut affirmer que le marché est dopé, voire sauvé par la loi Scellier (permettant de bénéficier de réductions d'impôts, ndlr), dispositif conjoncturel qui joue à plein son rôle de soutien à la construction de logements. Par ailleurs, les ventes à caractère social ont représenté 1.175 unités qui s'ajoutent aux 3.108 réservations.

Comment évolue la location ?
Le marché des premières locations est dynamique, même si les niveaux de loyers baissent légèrement et reste alimenté par une demande issue de la décohabitation, essentiellement des jeunes et nouveaux arrivants, à fortiori en période d'incertitude économique.

Et la vente ?
Les ventes de résidences principales neuves ont elles aussi fortement augmentées en volume et retrouvent leur niveau de début 2007 : 1.000 unités dont 700 appartements. Ces ventes sont largement soutenues par les mesures du plan de relance comme la bonification du prêt à taux zéro pour les primo-accédants, porté en 2009 à 30% du prix du logement au lieu de 20%. Cette mesure, efficace pour l'accession à la propriété des jeunes ménages, devrait être reconduite en 2010, au moins sur une partie de l'année. Son attrait est renforcé en le couplant avec le prêt Pass foncier collectif qui permet d'acheter un logement avec des mensualités inférieures à un loyer. Mais ces prêts ne sont pas encore opérationnels dans l'agglomération.

Les mises en vente semblent elles aussi reprendre ?
A leur plus bas niveau en 2008, elles ont repris mais restent à un niveau qualifiable de faible au regard des ventes et des besoins. 1.900 logements ont été mis en vente pour 3.108 vendus sur la même période. Ces mises en vente se sont effectuées à 37% sur Toulouse, à 25% sur la première couronne et à 36% sur la 2e couronne.

Quelles sont les conséquences sur l'offre de logements disponibles à la vente ?
La bonne nouvelle, c'est que les stocks ont diminué de 49%. Mais un second effet à moyen terme est préoccupant : la reconstitution trop lente de l'offre. Pour la première fois depuis 2006, elle est passée sous le niveau de volume des ventes, ce qui ne permettra pas d'alimenter toute la demande en 2010.

Le marché du lotissement semble bien se porter.
Dans l'aire urbaine de Toulouse, le terrain à bâtir en lotissement et en zone d'aménagement concertée est remonté à 32% des mises en chantiers de maison, après avoir dégringolé à 22%. Les ventes restent stables. Les surfaces des terrains ont diminué ces dernières années, ce qui a permis de baisser d'autant les prix en 2008. Mais les stocks présentent une légère remontée à 980 m2 moyens. Quant aux prix, nous constatons une baisse de 16% en moyenne entre 2008 et 2009. L'effet de déstockage a joué.

En savoir plus :

- Le prix moyen d'un terrain à bâtir à Toulouse s'établit à 131.167 € en 2009, en baisse de 15%. En 5e couronne, hors aire urbaine, les prix moyens se situent entre 40.000 et 60.000 €.

- Selon le ministère de l'Ecologie, du Développement et de l'Aménagement Durables, près de 28.000 logements neufs ont vendus en France au cours du 2e trimestre, soit une progression de 29,6% par rapport à 2008.