Si la frilosité des maires, notamment entraînée par la loi ZAN (Zéro Artificialisation Nette), fragilise ces dernières semaines les promoteurs immobiliers toulousains, en revanche le marché des terrains à bâtir chez les particuliers se porte bien. Selon la chambre des notaires de la Cour d'appel de Toulouse, ce marché a enregistré 3.000 transactions en Haute-Garonne rien qu'en 2022, contre 2.520 l'année précédente. Pour Maître Frédéric Giral, le président de la chambre des notaires, cette dynamique est « une surprise ». Ce marché n'avait pas connu de telles proportions depuis 2017 (3.120 transactions). Seulement, cette croissance n'a pas tous les voyants au vert...
Pour la première fois, 33% des transactions concernent des terrains de moins de 600 m2, contre 28% en 2021. Si la part des ventes sur des fonciers de 600 à 899 m2 reste identique d'une année à l'autre (30%), le surplus des ventes sur les petites surfaces se traduit par une plus petite part des ventes sur des terrains allant de 900 à 1.499 m2. S'ils ont représenté 27% en 2021, la chambre des notaires estime que cette part a pesé pour seulement 23% des transactions en 2022.
« Accéder à la propriété par la construction risque de coûter de plus en plus cher face à la flambée des prix des matériaux de construction (...) Aujourd'hui, avec un investissement identique, d'une année à l'autre, nous nous rendons compte que la variable d'ajustement c'est la surface du terrain et par conséquent le nombre de pièces », commente Maître Henri Chesnelong, notaire à Toulouse et délégué aux chiffres de l'immobilier.
Sur l'ensemble du département, les prix du foncier retrouvent leur niveau de 2012, avec un prix de vente médian de 92.000 euros. Ce qui représente une croissance des prix de +6,3% en 2022, après les +1,3% en 2021. En Occitanie, l'Aude et le Tarn connaissent des dynamiques similaires. Dans les faits, sur la Haute-Garonne, la transaction médiane sur les petites surfaces (moins de 600m2) a été évaluée à 84.300 euros pour 480 m2 en 2022, contre 82.500 euros pour 490 m2. Le constat est encore plus frappant sur les fonciers situés entre 900 et 1.499 m2. La transaction médiane de 2021 était affichée à 97.700 euros pour 1.070 m2, contre 1.080 m2 en 2022 pour 110.000 euros.
« Avec un tel marché du foncier, la maison ancienne, relativement récente, a encore de l'avenir. À contrario, les maisons trop anciennes, avec des gros travaux de rénovation à réaliser vont devenir un marché compromis », poursuit Maître Henri Chesnelong.
Une étiquette énergie plus pesante sur le prix de la transaction ?
Cependant, cette logique est remise en cause par les derniers chiffres. Pour la première fois depuis plusieurs années, le marché de la maison ancienne enregistre un nombre annuel de transactions en baisse. Avec 11.700 maisons vendues sur le département de la Haute-Garonne en 2022, les professionnels annoncent une baisse de -6,7% du nombre de transactions par rapport à 2021.
Notamment tiré par le marché toulousain, le prix des maisons anciennes s'envole en Haute-Garonne, avec un prix médian en 2022 annoncé à 283.100 euros, contre 269.700 l'année précédente. Cette augmentation des prix est générale et perméable aux départements voisins, comme l'Ariège et ses +14% enregistrés, mais avec un prix
moyen de la maison à 124 800 €.
« La typologie des biens recherchés pour une maison ne change pas en Haute-Garonne - 4 à 5 pièces - sachant qu'il y a toujours un marché pour la grande maison de 5, 6 pièces, une constante observée au fil du temps » précise Maître Frédéric Giral.
Selon les chiffres de la chambre des notaires, 37% des transactions concernent des maisons avec quatre pièces, et 28% des maisons dotées de cinq pièces. Néanmoins, avec le coût de l'énergie qui reste élevé, le sujet de la consommation énergétique des habitations devient crucial sur le marché immobilier et pourrait venir perturber les grilles d'évaluation en vigueur. Pour preuve, la chambre des notaires de la cour d'appel de Toulouse a pris le soin de classer les maisons vendues en Haute-Garonne en fonction de leur étiquette énergie. Une première.
Selon elle, 33% des maisons vendues en 2022 sur le département, soit 2.815 biens, sont classées D, contre 2.576 en C ou 312 en A. Mais avec sa base de données, l'institution a pu calculer que les maisons anciennes classées D se sont vendues en 2022 pas moins de 12% plus chères que celles classées G et F. À contrario, celles étiquetées A et B ont été valorisées avec des prix 15% supérieurs aux bien étiquetés catégorie D.
« Dans ce contexte, l'entrée en vigueur de l'audit énergétique au 1er avril prochain risque d'avoir un impact sur les transactions », commente Maître Henri Chesnelong. Pour mémoire, un audit énergétique devra être réalisé préalablement à la mise en vente de maisons ou d'immeubles classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (près de 900 transactions en 2022 selon les notaires de Toulouse). Ce document proposera les travaux à réaliser pour améliorer le classement de l'habitation, en une seule fois ou par étapes. Ces travaux ne sont pas obligatoires pour conclure la vente, mais l'acquéreur sera informé de leur nature. De quoi entraîner des rudes négociations entre les parties et donc des prix à la baisse voire des transactions qui s'annulent.
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