"Le marché de l'immobilier neuf toulousain se porte moins bien qu'auparavant, après des années de croissance", annonce sans détour Jean-Philippe Jarno, le président de l'Observer, instance en charge de la veille sur le marché du logement neuf. Et le premier facteur qui explique ceci n'est autre que l'effondrement des mises en vente par les promoteurs immobiliers au cours du premier semestre 2020. Seulement 2 212 logements neufs, dans l'aire urbaine de Toulouse (qui correspond à l'agglomération pour l'Observer) sont entrés sur le marché sur les six premiers de l'année, dont 981 à Toulouse, soit une chute de -40 % par rapport au premier semestre 2019.

Les mises en vente, sur l'agglomération toulousaine sont à la baisse depuis 2018 selon l'Observer.

"Il n'y a pas eu une grande différence sur le premier trimestre, la chute s'est surtout effectuée sur le second, au cours duquel le confinement a eu un impact avec très peu de permis de construire délivrés. On retrouve des niveaux de 2009, en sortie de la crise des subprimes", constate le dirigeant.

Sans oublier que les élections municipales ont été rallongées de près de trois mois à Toulouse et tout comme par conséquent l'installation des nouveaux conseils municipal et métropolitain. Un prolongement démocratique qui pourrait avoir de graves conséquences sur l'emploi dans le bâtiment.

"Cela signifie surtout beaucoup moins de mises en chantier au cours du premier semestre 2021, où la filière du bâtiment ressentira ce trou d'air. Cela va avoir inévitablement un impact sur l'emploi dans cette filière. Si la Covid-19 a une petite responsabilité, la cause de cela ce sont surtout les permis de construire que nous n'avons pas eu", peste Stéphane Aubay, le président de la FPI Occitanie Toulouse Métropole, qui appelle à un soutien des collectivités locales pour améliorer la situation, tout en rappelant que la construction d'un logement crée deux emplois non délocalisables et locaux pendant un an.

Des ventes de logements neufs en baisse

Et si malgré la crise, Toulouse conserve son attractivité, les ventes se poursuivent mais à une ampleur moindre.

"Il y a une corrélation évidente entre le volume des mises en vente et le volume des achats de bien. Quand une nouvelle opération est commercialisée, une grande moitié des logements est vendue dans les deux premiers mois, et l'autre moitié dans les six à huit mois suivants", explique Stéphane Aubay.

Une analyse difficilement contestable au regard des chiffres. Sur l'agglomération toulousaine, les ventes au détail ont chuté de -35% au premier semestre de cette année, pour atteindre le nombre de 2 330, dont 1 095 à Toulouse (-47%). "Il y a une baisse de -16% sur les trois premiers mois de 2020 puis une chute de moitié sur les trois suivants à -52%", relève Jean-Philippe Jarno. Des ventes qui pourraient encore chuter dans les prochains face à la frilosité des banquiers.

La demande de logements neufs à Toulouse, diminue, mais persiste.

"Avec la crise, les banques ne rémunèrent plus en crédits les courtiers qui apportent des clients chez eux. Cela va donc compliqué l'accès aux crédits pour les acheteurs et de plus, les critères pour avoir un prêt vont se durcir. C'est bien d'avoir des taux d'intérêts bas, encore faut-il que les banques prêtent de l'argent...", s'inquiète le numéro un de la Fédération des promoteurs immobiliers.

Faut-il s'attendre à une hausse des prix à Toulouse ?

En attendant l'arrivée d'un tel scénario, les stocks permettent d'amortir provisoirement la dégringolade des mises en vente dans l'immobilier neuf sur Toulouse et son agglomération. Mais par conséquent, ils connaissent eux aussi une chute. À la sortie du premier semestre de l'année, 5 112 logements neufs sont disponibles dans l'agglomération de Toulouse, soit 10,7 mois de stock, ce qui représente une baisse de 11% en comparaison à la même période en 2019. Le bilan est identique pour Toulouse elle-même, avec 2 269 biens proposés (9,7 mois), soit une baisse de -18%. Pour mémoire, un marché immobilier hors tension est un marché qui dispose de 12 mois de stock environ.

"Si les stocks continuent à baisser, sans relance des mises en vente, les prix repartiront à la hausse. Dans l'état actuel des choses, une baisse n'est pas envisagée", prévient Jean-Philippe Jarno.

"Il y a une concurrence effrénée sur le foncier et de nouvelles normes environnementales, prochainement en vigueur et qui augmenteront la qualité des logements, risquent aussi d'en augmenter le prix", ajoute Stéphane Aubay.

Depuis 2016, les prix sur l'agglomération toulousaine sont à la hausse.

Au premier semestre de 2020, le m² sur l'aire urbaine de Toulouse est évalué à 3 890 € (hors stationnement), soit une hausse de "seulement" +1% par rapport aux six premiers mois de 2019. Dans la Ville rose, le marché du neuf a connu quant à lui une faible hausse de +2%, pour atteindre le prix au m2 de 4 120€. La hausse ralentie donc, mais elle se poursuit toujours.

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