Immobilier : comment Toulouse fait sa mue (1/7)

Autrefois ville pavillonnaire, Toulouse est en train de se transformer pour s’adapter à des évolutions majeures. Croissance démographique et économique obligent notamment la Ville rose à changer de visage en se lançant dans des projets d’aménagement du territoire de grande envergure.

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Pour répondre à l’accroissement démographique, Toulouse doit accueillir chaque année 3 500 logements neufs et 3 500 autres dans son agglomération.
Pour répondre à l’accroissement démographique, Toulouse doit accueillir chaque année 3 500 logements neufs et 3 500 autres dans son agglomération. (Crédits : Rémi Benoit)

L'aire urbaine de Toulouse n'est autre que la zone géographique qui attire chaque année le plus de nouveaux arrivants en France. Ce périmètre, qui regroupe la ville de Toulouse, sa banlieue et la couronne périurbaine, compte à elle seule plus de 1,330 million d'habitants au 1er janvier 2015 d'après le dernier recensement de l'Insee. Un chiffre qui la place en quatrième position derrière les aires urbaines de Paris, Lyon et Marseille seulement. Pour autant, ce classement pourrait évoluer dans les décennies à venir. Chaque année, depuis le milieu des années 2000, l'aire urbaine toulousaine accueille environ 20 000 nouveaux habitants. Soit l'équivalent d'une ville comme Rodez.

Preuve de cette attractivité démographique, la région Occitanie est le point de chute le plus visé en 2018 lors d'un déménagement, d'après une étude publiée l'été dernier par le loueur de voitures et utilitaires LuckyLoc. Un tel flux d'arrivées est lié à la bonne santé économique du territoire. Selon l'Urssaf, l'Occitanie est la région qui a créé le plus d'emploi en France entre 2011 et 2016, avec 28 000 nouveaux emplois dans le secteur privé, principalement concentrés dans l'agglomération toulousaine. En effet, l'aire urbaine toulousaine peut se targuer d'avoir un écosystème florissant, porté par les filières du spatial et de l'aéronautique notamment. Cependant, l'attractivité toulousaine ne va pas sans conséquence, surtout en ce qui concerne l'aménagement du territoire et l'accueil des nouveaux habitants.

"Nous avons calculé que pour répondre à cette attractivité, il fallait construire 7 000 logements chaque année sur la métropole, dont la moitié uniquement dans la ville de Toulouse", révèle Annette Laigneau, adjointe au maire de Toulouse en charge de l'urbanisme.

Une aubaine pour les promoteurs immobiliers et divers investisseurs qui place la Ville rose comme un investissement à ne pas manquer. Preuve de cet intérêt grandissant, pas moins de 400 programmes immobiliers sur l'ensemble de l'agglomération ont été présentés aux visiteurs du Salon du logement neuf à Toulouse, du 23 au 25 mars dernier.

"On ne connaît pas beaucoup d'agglomérations qui accueillent autant de nouveaux habitants chaque année, donc forcément c'est l'un des éléments essentiels du marché. En 2018, 7 500 logements neufs vont être livrés sur l'aire urbaine de Toulouse, contre 4 600 en 2014", explique Patrick Saint-Agne, président de la Fédération des promoteurs immobiliers d'Occitanie (FPI) et dirigeant de Saint-Agne Immobilier.

Une hausse des prix observée

Malgré cet engouement immobilier autour du paysage toulousain, le marché local ne connaît pas encore une flambée des prix du côté des acquéreurs. Selon les chiffres fournis par l'instance représentative des promoteurs immobiliers régionaux, le m2 pour un logement neuf se vend en moyenne à 3 673 euros en 2018 sur l'aire urbaine, contre 3 350 euros en 2014.

"Cela représente une augmentation de 9,6 % sur la période. À Toulouse, nous avons la chance d'avoir une production élevée, avec de nombreux promoteurs. Nous sommes une cinquantaine à produire de manière régulière sur l'aire urbaine toulousaine. Cette concurrence profite ainsi aux consommateurs. Toulouse est la 8ème ville de France en terme de prix de vente", poursuit Patrick Saint-Agne.

Néanmoins, cette hausse modérée des prix pourrait vite devenir plus importante à l'horizon 2025. Cette année-là, la troisième ligne de métro toulousaine qui va davantage desservir l'agglomération toulousaine que les deux autres lignes (notamment Blagnac et Colomiers, ndlr) doit entrer en service. Il est très probable que les quartiers qui accueilleront l'une des stations de cette nouvelle ligne connaissent une augmentation des prix dans l'immobilier, comme a connue le quartier Saint-Cyprien avec l'arrivée de la ligne A du métro. Autre paramètre à prendre en compte et pas des moindres, Toulouse doit à plus long terme être équipée d'une ligne à grande vitesse (LGV) jusqu'à Bordeaux afin de n'être plus qu'à 3h15 de Paris. Une nouvelle infrastructure qui va peut-être chambouler les prix du marché, comme à Bordeaux, et continuer à attirer davantage d'investisseurs.

La densité modérée

Néanmoins, face à cette attractivité de plus en plus importante au fil de ces dernières années, Toulouse Métropole souhaite encadrer les programmes immobiliers de ces nombreux investisseurs en faisant entrer en vigueur dès avril 2019 à l'échelle de Toulouse Métropole un Plan local d'urbanisme intercommunal (de l'habitat), aussi appelé PLUIH. Autrefois défini commune par commune, le Plan local d'urbanisme (PLU) doit désormais se penser à une plus grande échelle pour faire face aux problématiques de l'étalement urbain en particulier.

"Si jamais nous gardions le modèle exclusivement pavillonnaire, cela provoquerait un étalement urbain que nous avons pas mal connu dans les années 60 à 80, qui engendre une consommation importante de l'espace agricole et où l'on casse les équilibres de la biodiversité. C'est la vision du développement du siècle dernier, avec ses excès. Les urbains comprennent désormais que la ville ne peut pas se développer avec ces principes, mais au contraire en étant respectueuse de son environnement, notamment rural", explique Jean-Luc Moudenc, maire de Toulouse et président de Toulouse Métropole.

Et il est temps pour Toulouse d'agir.

"Chaque année, 800 hectares sont consommés sur l'aire urbaine. On continue à construire des pavillons à 30 voire 40 kilomètres de la ville. Actuellement, l'aire urbaine de Toulouse recouvre 5 400 kilomètres carrés, alors que l'aire urbaine de Barcelone représente un peu moins de 1 800 kilomètres carrés. Dans le même temps, Barcelone compte 4,5 millions d'habitants contre 1,330 millions pour Toulouse et son aire urbaine", peste Philippe Dugot, maitre de conférences en géographie à l'université Jean-Jaurès de Toulouse.

Pour mettre fin à cet étalement urbain, ou du moins pour le penser à l'échelle d'un territoire de manière constructive et respectueuse de l'environnement, le futur PLUIH toulousain va mettre en avant le principe de la "densité modérée". "Il ne faut pas être binaire et considérer la ville pavillonnaire est agréable et qu'une ville dense est forcément mauvaise. Il faut combiner les deux approches. La densité modérée n'est pas une densité moyenne mais cela signifie une densité dans certains secteurs car nous sommes bien conscients que la ville doit se densifier pour éviter l'étalement urbain et les surcoûts en transports. Mais elle ne doit pas se densifier n'importe comment", détaille l'élue Annette Laigneau.

Des projets en nombre

C'est dans cette optique que certains projets d'aménagements du territoire ont émergé sur l'aire urbaine toulousaine récemment. L'agglomération toulousaine est notamment très friande du nouveau concept des écoquartiers. Mais de quoi parle-t-on exactement derrière cette appellation ? "Un écoquartier est un projet d'aménagement urbain qui respecte les principes du développement durable tout en s'adaptant aux caractéristiques de son territoire", explique-t-on du côté des pouvoirs publics.

Toulouse et son agglomération compte une dizaine de quartiers de ce genre, dont les plus connus d'entre-eux sont La Cartoucherie et Andromède. Ces deux là se développent et accueilleront à terme plusieurs milliers d'habitants dans des bâtiments peu énergivores, entourés d'espaces verts. D'autres projets d'aménagement (voire de réaménagement) ont débuté en plein coeur de la ville. C'est le cas notamment dans le quartier Marengo, zone qui abrite la gare SNCF. Celle-ci va faire l'objet d'un lifting important, avec des bâtiments reconstruits pour réaliser davantage de logements, tout en mettant sur pied un quartier d'affaires nommé TESO, pour préparer l'arrivée de la LGV Toulouse-Bordeaux. Ce projet prévoit notamment la naissance d'un gratte-ciel, la Tour Occitanie, une première dans le genre à Toulouse qui doit symboliser les nouvelles ambitions du territoire en terme de rayonnement. "On ne peut plus construire demain comme on le faisait hier, la ville doit se réinventer sur elle-même", ajoute Patrick Saint-Agne. Pour cette raison, la future loi logement du président Emmanuel Macron surnommée la loi Elan doit notamment permettre la transformation de bureaux vacants en logements. Une décision qui doit faire ses preuves sur le long terme.

Avec ces projets d'une envergure nouvelle pour Toulouse, la ville devra répondre à un pari d'une importance majeure : conserver la qualité de vie actuelle de la Ville rose tout en la densifiant. Un pari qui passera forcément par des investissements dans les espaces verts.

"Depuis le début de mon mandat en 2014, nous avons planté plus de 11 500 arbres à Toulouse et à chaque fois que nous faisons un projet urbain, nous incluons des arbres. Le développement de la nature en ville est une tendance que j'encourage car elle participe à créer des îlots de fraicheur là où la minéralisation de la ville ne provoquait que des îlots de chaleur", tient à faire remarquer Jean-Luc Moudenc.

Cet été, Toulouse a connu des pics à 40°C et selon une étude du Cerfacs, si rien n'est fait pour atténuer le réchauffement climatique, le Sud-Ouest pourrait connaître des pics de chaleur réguliers à 51,6°C.

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Commentaires 4
à écrit le 06/10/2018 à 10:18
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Cet article clair et lisible pose bien les enjeux . Toulouse ville attractive. Quelques sujets majeurs sont posés : Densité : elle est mal acceptée et la population s'intéresse plus à son confort individuel qu'à l'intérêt général. La concertation ...

à écrit le 06/10/2018 à 10:18
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Cet article clair et lisible pose bien les enjeux . Toulouse ville attractive. Quelques sujets majeurs sont posés : Densité : elle est mal acceptée et la population s'intéresse plus à son confort individuel qu'à l'intérêt général. La concertation ...

à écrit le 05/10/2018 à 21:43
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Bien triste "mue" que celle de Toulouse. Toulousains de longue date, mes voisins et nous, ne nous reconnaissons plus dans cette ville. Des immeubles insipides remplacent chaque jour des toulousaines et mangent chaque mètre carré d'espace vert. Toul...

le 06/10/2018 à 9:20
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Entièrement d'accord avec votre constat. La ville se développe, en termes de logement, très rapidement. Partout où il est possible de construire, on bâtit des immeubles ou autre : la future tour Matabiau par exemple, combien de Toulousains auraie...

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