La société civile immobilière (SCI), très prisée des investisseurs et des promoteurs immobiliers, est un outil de gestion et de transmission du patrimoine immobilier qui s'adapte aussi aux particuliers et familles. Explications de Bruno Barbe, notaire et délégué à la communication pour la Chambre interdépartementale des notaires.

Quel est le principe d'une SCI ? Est-ce un système judicieux pour investir dans l'immobilier ?
Une SCI (société civile immobilière) est surtout un outil de gestion et de transmission du patrimoine immobilier ; c'est une forme de société qui s'apparente à une personne morale. Pour créer une société civile immobilière, il faut être au moins deux et la loi ne fixe aucun capital minimum. C'est donc la société qui est propriétaire du bien immobilier, tandis que les associés ne possèdent que les parts civiles.
Ce système permet de regrouper des biens immobiliers dans une seule structure dont on peut tirer des revenus locatifs. Cela simplifie la gestion, c'est pourquoi de nombreux acquéreurs choisissent cette formule.

En quoi est-ce un bon moyen de transmettre ?
Imaginons une famille qui souhaiterait transmettre du patrimoine immobilier à plusieurs enfants. Dans le cas de plusieurs biens dont la valeur diffère, transmettre par le biais d'une SCI plutôt que par la donation, permettra de faire un partage à 50/50 car la SCI implique une transmission de parts sociales. Mais attention, cet outil pour fonctionner correctement, implique bien sûr une entente parfaite entre les différents associés.
De la même façon dans le cas d'une transmission où l'un des héritiers ne souhaite pas vendre, mais ne peut racheter les parts des autres, la SCI permet de garder le bien et d'en retirer un revenu complémentaire.
Enfin, la SCI permet dans des cas très précis de transmission, de faire de l'optimisation fiscale.

Y-a-t-il quand même des précautions à prendre ?
En effet, une SCI est une société. Elle implique donc comme toute société un certain niveau de gestion et d'animation. Toute SCI implique d'organiser une AG/ an au cours de laquelle, les grandes décisions de gestion future doivent être discutées et une comptabilité doit exister. Tout cela est indispensable en cas de contrôle fiscal. Dans le cas de SCI un peu complexes avec de nombreux associés, il est même souhaitable d'établir un règlement de fonctionnement. Je pense là à une SCI qui comptait jusqu'à 47 associés, mais fonctionnait parfaitement !

Propos recueillis par Béatrice Girard