« Malgré la crise, le niveau des transactions s'est quasiment maintenu en 2011 à Toulouse en matière d'immobilier de bureaux. C'est un constat encourageant, mais nous devons maintenir cette position. » C'est en ces termes que Pascale Cieutat, la nouvelle présidente de l'OTIE, a ouvert en juillet le 9e Forum de l'immobilier d'entreprise. Pour autant, Toulouse est encore loin d'avoir le statut d'une métropole internationale avec un volume de transactions de 131.000 m2 en baisse de 7%, à égalité avec Lille mais derrière Lyon (259.000 m2) et très loin derrière Paris qui concentre presque 2,5 millions de m2.

À Toulouse, ce sont les secteurs ouest et nord-ouest qui concentrent 44 % des transactions et en particulier la zone d'Andromède. En 2011, l'activité aéronautique a d'ailleurs représenté 30 % des m2 placés. Balma-Gramont connaît en revanche une baisse qui s'explique par un manque d'offre immédiate. Le centre-ville reste quant à lui peu porteur de transactions car l'offre y est faible.

Le nombre de transactions a progressé (257 enregistrées en 2011), malgré un fléchissement des moyennes surfaces en nombre comme en volume. « Ce sont en réalité les transactions de moins de 500 m2 qui tirent le marché », a décrit Michelle Bellan, la directrice régionale de CBRE. Côté prix, l'observatoire pointe une hausse des prix locatifs, pouvant monter à 160 €/m2 à Balma-Gramont et Blagnac. Le centre-ville, toujours aussi recherché, affiche plutôt un prix moyen de 200 €/m2.

Le stock représente quant à lui 7,4 % du parc existant, avec une hausse constante du stock de seconde main. 43 % du stock se situe à Bordelongue et 23 % dans le nord ouest. À noter aussi des stocks en hausse à Labège avec 39.500 m2. L'investissement serait en phase de redémarrage avec 46.400 m2 de bureaux vendus en 2011 (contre 20.000 m2 en 2010). « Le taux prime peut atteindre 6 % pour un immeuble situé en centre-ville », observe Michelle Bellan.

En matière de locaux d'activité et d'entrepôts, 114.200 m2 ont été commercialisés et la moitié des transactions concerne des surfaces de moins de 500 m2. Évolution notable sur ce segment, en 2011, le marché s'est surtout situé à l'ouest avec une augmentation du volume de 50 % suivi du nord et du sud ouest. Les loyers sont remontés pour retrouver des niveaux équivalents à 2009 et sont compris entre 65 et 95 €/m2.

Le stock des locaux d'activité est en légère hausse et s'établit à 108.100 m2, tandis qu'il reste stable pour l'activité de stockage et logistique. « Sur cette activité particulièrement diffuse, nous étendrons dès 2012 notre périmètre d'observation aux départements limitrophes pour améliorer le recensement des transactions », a indiqué Pascale Cieutat.

Béatrice Girard

© photo Rémi Benoit