Immobilier neuf : l'Observer livre une photographie contrastée du marché en 2014

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(Crédits : ON / Rémi Benoit)
Les membres de l'Observer viennent de dresser un bilan de l'activité en 2014. Verdict ? Les demandes de logements sociaux explosent, le marché des lots à bâtir est en net recul et les investisseurs amorcent leur retour sur le marché du neuf.

Aménageurs lotisseurs, acteurs du logement social et promoteurs immobiliers ont livré, en marge du salon du logement neuf qui s'est tenu ce week-end à Toulouse, un bilan de l'activité en 2014. Il varie considérablement selon les secteurs.

En matière de logement social, si la production se maintient (3 138 logements sociaux ont été livrés en 2014), la demande progresse de 6,8 % sur l'ensemble des territoires avec 31 840 demandes enregistrées. "La communauté urbaine de Toulouse Métropole représente 78 % des demandes du département, avec la plus forte hausse enregistrée ici : + 7,2 %. Un chiffre à nuancer puisque les demandes de mutation représentent 32 % de la demande locative", a indiqué Maryse Prat, la vice-présidente de l'Observer et de l'Union sociale pour l'habitat (USH) de Midi-Pyrénées. Peu d'évolution concernant le profil des demandeurs : 63 % d'entre eux sont des actifs, 40 % sont célibataires et sans enfants et, pour 61 % d'entre eux, les revenus n'excèdent pas 60 % des plafonds PLUS (soit un revenu de 20 000 euros / an pour une personne seule).

- 30 % de logements individuels autorisés depuis 2012

Les indicateurs sont plus préoccupants sur le marché des logements individuels, avec un chiffre pour le moins révélateur. Les permis de construire ont baissé de 30 % entre 2012 et 2014 passant de 10 500 à 7 500 dans la région. Concernant les mises en chantier, la baisse atteint 38 %. "Malgré des prix qui restent stables, il y a un malaise global sur le marché de l'accession à la propriété pour les candidats à la maison individuelle. Sans doute nous sommes nous trompés sur certaines opérations trop éloignées de Toulouse", a résumé Michel Lamour, le président du Syndicat national des aménageurs lotisseurs (Snal) en Midi-Pyrénées.

Si la production est restée stable (1 147 opérations) et que les prix moyens n'ont pas beaucoup varié (96 466 euros pour des lots à bâtir de 657 m2), les mises en vente, elles, ont reculé de 36 % avec 1 013 lancements commerciaux effectués en 2014 contre 1 588 en 2013.

Les retraits d'opérations ont été particulièrement nombreux : 311 pour la seule année 2014 contre seulement 380 au cours des 5 années précédentes. Côté acheteurs, les désistements se sont multipliés au point d'impacter 26 % des ventes en cours.

2 900 recours contentieux dans l'aire urbaine

Sur le marché des logements collectifs enfin, le président de la FPI Midi-Pyrénées Patrick Saint-Agne a confirmé une accélération du retour des investisseurs dans l'aire urbaine en fin d'année. Cela se traduit par une hausse des ventes de 34 % les concernant en 2014 et des ventes nettes au détail en hausse de 16 %. Si la hausse globale des ventes est de 6,4 %, dans le même temps les ventes à occupants baissent de 10 % et les ventes à bailleurs sociaux de 25 %.

Les stocks progressent quant à eux de 10 %, avec actuellement 450 logements achevés non vendus (+ 16 %) dans l'aire urbaine.

Les mises en vente ont aussi progressé de près de 4 % avec 5 633 nouveaux logements proposés en 2014 contre 5 429 en 2013. "Le phénomène des recours explique en partie cette hausse des mises en vente, estime Patrick Saint-Agne. Aujourd'hui, quasiment un dossier sur deux fait l'objet d'un recours gracieux susceptible de se transformer ensuite en recours contentieux. Nous sommes tous obligés d'étudier un plus grand nombre de dossiers."

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