Créé il y a dix ans, le club de veille immobilier de la chambre de Commerce et d'Industrie de Toulouse a réuni il y a quelques jours une centaine d'adhérents pour une conférence exceptionnelle animée par Alexandre Mirlicourtois. Ce spécialiste de l'immobilier et de la construction et directeur des études économiques du groupe Xerfi, était chargé d'annoncer les mauvaises nouvelles.

Maintien des prix
Premier constat : un volume de mutations en forte baisse dans l'immobilier ancien ces douze derniers mois. "Nous avons la confirmation que le marché se corrige par les volumes et non par les prix avec une baisse à la marge de 0,2 % constatée ces trois derniers trimestres. Le volume des transactions, quant à lui, est en baisse avec 715 000 mutations enregistrées ces 12 derniers mois, soit une baisse de 11 %", a-t-il décrit.

Pour expliquer ce maintien des prix, l'économiste avance plusieurs facteurs. Des taux d'intérêt historiquement bas, qui rendent le marché attrayant. "Pour ceux qui ont un niveau de vie correct en ce moment, les conditions sont hyper intéressantes", a insisté Alexandre Mirlicourtois. Autre facteur : une augmentation de la durée moyenne des emprunts. En 2001, 0,8 % des crédits duraient plus de 25 ans, aujourd'hui c'est le cas pour un quart des crédits. Cet allongement a permis d'absorber la hausse des prix. Dernière explication : la psychologie des vendeurs. "Ils ont vu défiler des hausses de prix à deux chiffres depuis plusieurs années. Leur patrimoine immobilier est leur seule assurance retraite : ils ne lâchent donc pas sur les prix", détaille le spécialiste.

Mauvaises perspectives 2013
Pour 2013, l'économiste ne cache pas son pessimisme. "Ce sera une année noire car les conditions économiques sont déplorables, les perspectives d'activité mal orientées dans tous les secteurs et selon notre scénario, l'évolution du taux de chômage sera significative : nous tablons sur 12 % de chômeurs... Ces aspects auront des conséquences indiscutables sur l'activité immobilière, prévoit-il, car même si les prix tiennent, les volumes craquent !"

Ainsi le spécialiste table sur 700 000 mutations à fin 2013 et une baisse des prix à peine marquée : -1,1 %. Il faudrait, selon lui, attendre 2014 pour voir le nombre de transactions repartir à la hausse (725 000). Dans ce scénario catastrophe, Alexandre Mirlicourtois qualifie néanmoins le bassin toulousain de "relativement protégé. Ici la bonne santé de l'aéronautique et de l'agroalimentaire restent favorables au marché, mais jusqu'à quand..."

Béatrice Girard
© Rémi Benoît