Le groupe Adyal, spécialiste de la gestion et commercialisation d'immobilier d'entreprise, tire la sonnette d'alarme : il faut réhabiliter le parc tertiaire avant 2020. Philippe Rey, le directeur régional, présente sa solution de diagnostic, et sa vision du marché toulousain. Interview.

Présentez-nous le groupe Adyal, quel est son périmètre d'activité ?
Nous sommes des spécialistes de la gestion technique d'immobilier de bureaux, nous faisons aussi de la transaction, et depuis l'an dernier, de la gestion de résidences étudiantes. Présents au niveau national, nous réalisons un chiffre d'affaires global de 20 millions d'euros, gérons douze millions de m2 et onze millions d'actifs. Je dirige plus particulièrement la région Sud-Ouest, avec deux bureaux, à Toulouse et Bordeaux.
Dans l'agglomération toulousaine, nous gérons 550 000 m2, soit 15 % du parc tertiaire pour des clients nationaux (de grandes banques et assurances, ou encore de grandes entreprises), mais aussi des acteurs locaux.

Vous parlez d'une "bombe à retardement" dans le secteur de l'immobilier d'entreprise, pourquoi ?
C'est en raison des nouvelles normes environnementales qui s'appliqueront à l'immobilier tertiaire dès 2020. Elles fixent l'objectif obligatoire de réduire de 38 % la consommation énergétique moyenne des bâtiments. C'est malheureusement une échéance toute proche, que peu de gens semblent avoir prise en compte aujourd'hui. Dans l'agglomération toulousaine, par exemple, nous estimons qu'un million de m2 de bureaux est à rafraîchir pour un coût de 200 € par m2, un million deux cent mille m2 est à rénover pour un coût de 500 € par m2 et 800 000 m2 sont à restructurer lourdement pour un coût de 800 à 1.200 € par m2. Le coût total de ces réhabilitations avoisine donc le milliard d'euros. C'est considérable !

Quelles solutions préconisez-vous ?
Nous proposons une offre de services globale qui permet d'établir un diagnostic complet des bâtiments. Après ces audits, nous proposons des plans pluriannuels de travaux. C'est un moyen pour nos clients d'assurer la rentabilité de leur patrimoine et de sécuriser leurs actifs. Pour les propriétaires qui nous confient ainsi l'audit de leurs biens, il y a à la clé des économies substantielles de l'ordre de 20 à 30 % sur les charges, ainsi que le maintien des locataires dans l'immeuble. À ce jour, 15 % de notre clientèle seulement sont concernés par la rénovation, car nombreux sont ceux qui n'ont pas encore conscience de l'intérêt de cette démarche.

Quelle est votre vision du marché de l'immobilier d'entreprise à Toulouse ?
Toulouse reste la 3e métropole nationale hors Ile-de-France après Lyon et Lille. Mais au cours de trois premiers trimestres de 2013, seuls 62.000 m2 ont été commercialisés, soit une baisse de 30 % par rapport à 2012. Les valeurs locatives, quant à elles, sont stabilisées autours de 140 €/m2 dans le neuf et 90 à 110 €/m2 dans l'ancien. Dans ce contexte, le taux de vacance a progressé. Il atteint aujourd'hui 5,6 %, ce qui représente 205.000 m2 de surface à louer, dont un quart se situe à Bordelongue. Ce stock est supérieur à la croissance potentielle du marché toulousain d'autant que, par ailleurs, en 2013, des permis de construire ont été lancés pour 300.000 m2 de bureaux supplémentaires, soit 10 % du marché.

Propos recueillis par Béatrice Girard
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