Arturo Moréno est expert immobilier régional au crédit foncier de France. Le spécialiste analyse le marché résidentiel dans l'agglomération toulousaine à fin 2012 et souligne un contexte particulièrement avantageux pour les emprunteurs. Il se dit même "assez optimiste pour le marché toulousain". Interview.

Quel est le bilan du Crédit Foncier sur le marché de l'immobilier résidentiel à fin 2012 ?
Au niveau national, le Crédit Foncier a enregistré un volume de près de 650 000 transactions estimées l'année dernière. C'est un chiffre en baisse d'au moins 20%. En matière de prix, nous avons noté de fortes disparités selon les agglomérations. A Toulouse par exemple nous constatons un prix moyen de vente à 200 000 € avec une évolution des prix de 0 à +2 % pour un appartement T4 dans l'ancien et situé dans un secteur périphérique recherché. Dans le détail, le marché toulousain est totalement scindé : avec d'un côté l'hypercentre qui reste élevé en prix et séduit plutôt les accédants. Les quartiers recherchés centraux, tels que Capitole, St Etienne, Ozenne, Jardin des Plantes, les Carmes dépassent les 3 000 €/m2. Les investisseurs, de leurs côtés sont plutôt positionnés dans les faubourgs et en périphérie et il faut souligner qu'ils ont encore représenté 60 % des transactions en 2012. Dans le neuf nous accusons globalement une baisse qui est dans la moyenne nationale de l'ordre de 30 %.

L'étude annuelle du Crédit foncier pointe aussi une baisse de 29 % de la production de crédits immobiliers au niveau national, quelle est la situation à Toulouse ?
Toulouse enregistre depuis plusieurs mois des taux de crédit parmi les plus bas de France. L'explication est simple : c'est une métropole qui enregistre encore un taux de créations d'emplois non négligeable, le contexte économique, y reste plus favorable qu'ailleurs, même si la différence a tendance à s'atténuer. Airbus, pour ne citer qu'eux, dispose de 7 à 8 ans de visibilité économique, cela draine une population de cadres et de techniciens, ces même cadres et secundoaccédants qui occupent majoritairement le marché en ce moment. Ce contexte particulier motive les banques toulousaines à appliquer une politique un peu différente. D'ailleurs, on trouve encore sur la place, des banques qui financent à 90 voire 95 %.

Quelles sont les perspectives pour 2013 en termes de prix, et par rapport au dispositif Duflot ?
Malgré des volumes de transactions en baisse en 2012, je reste assez optimiste sur le marché toulousain au moins en termes de prix, notamment pour les raisons que je viens d'évoquer. Quant au dispositif Duflot, je pense que Toulouse devrait tirer son épingle du jeu sur le sujet, concernant les petites surfaces jusqu'à 55 m2 achetées entre 3 600 et 4 000 €/m2. Prenons l'exemple d'un T2 de 40 m2 acheté 150 000 : loué 461 €/mois, il garantira un taux de rendement interne de 5,59 % sur neuf ans, ce qui reste correct.

Propos recueillis par Béatrice Girard.
©photo Rémi Benoit