Baisse des ventes, augmentation des stocks, manque de visibilité: le marché de l'immobilier toulousain est figé par la crise. Analyse de Philippe Poilleux, président de de la fédération des promoteurs immobiliers (FPI) Midi-Pyrénées.

Les chiffres du logement neuf publiés récemment traduisent une accélération de la baisse des ventes, quelle est votre analyse ?
La baisse est là en effet au niveau national comme au niveau régional. Au premier semestre 2012, les ventes ont baissé de 27 % au niveau national par rapport à 2011, de 46 % à Toulouse et 41 % dans l'aire urbaine.
Par ailleurs, les ventes à investisseurs s'effondrent de 45 % au niveau national et de 55 % dans l'aire urbaine toulousaine. Automatiquement les stocks sont remontés, de 24 % dans l'aire urbaine, au 2è trimestre 2011. Pourtant, je pense que nous traversons un petit blocage du marché, plutôt qu'un profond remaniement. En effet, si à Toulouse et dans l'aire urbaine, la baisse est plus spectaculaire, c'est simplement parce que le marché toulousain surréagit aux hausses et aux baisses. En dehors de cela, il garde un bon potentiel. D'ailleurs, nous croyons encore à l'embellie de fin d'année, car les derniers "scelliers" seront disponibles, et les prix, après une légère baisse de 4 %, se sont stabilisés à 3 241 €/m2 dans l'aire urbaine hors parking.

Craignez-vous une crise de grande ampleur dans la profession ?
En réalité, notre problème aujourd'hui, c'est que nous n'avons aucune visibilité sur ce qui va se passer aussi bien pour le logement social que pour le privé. Cela nous empêche de nous positionner sur les types de biens et sur les montants des fonciers. Ces « non annonces » sont pénalisantes car elles grippent le marché. Le risque majeur dans les tout prochains moins, c'est un retrait des mises à l'offre : si nous manquons de réservations, les mises en vente ne se feront pas. Or à ce jour, nous sommes incapables d'évaluer l'importance de ce phénomène. La seule chose rassurante, c'est que les stocks physiques ne sont pas importants : seuls 3 % des logements loués sont encore en vente. C'est l'effet salutaire de la dernière crise : tout le monde a anticipé ! A côté de cela, la situation économique est préoccupante, il pourrait donc y avoir des problèmes d'emploi dans le secteur.

Le 13 septembre prochain, un nouveau président sera élu à la tête de la FPI de Midi-Pyrénées, et vous avez nommé un délégué régional avant l'été. Quelle sera sa fonction ?
En effet j'ai décidé de passer la main, mais la suite se fera dans la continuité de ce qui a été initié ces dernières années. J'ai nommé en juin dernier Christian Dubos au poste de délégué régional de la FPI. Son rôle consiste à organiser notre présence dans les instances et auprès des décideurs : municipalités, SEM... C'était devenu indispensable car nous sommes aujourd'hui dans une politique d'urbanisme de projet. Christian Dubos est un professionnel, je précise qu'il n'est pas promoteur, mais qu'il est doté de véritables compétences en matière de lobbying et d'organisation. La FPI a aussi mis en place plusieurs commissions : dédiées aux affaires sociales, à l'urbanisme, à la communication... et sa mission sera de les animer.

Propos recueillis par Béatrice Girard