Contraction des volumes, mais pas des prix: les notaires décrivent un marché de transition qui a tendance à se radicaliser selon les territoires. Maître Philippe Pailhès est expert immobilier à la chambre des notaires. Interview.

Quelle est votre analyse du marché immobilier ancien fin 2012 ?
2012 aura été une année charnière avec des réformes immobilières majeures, une très forte instabilité fiscale et un changement gouvernemental... Ces facteurs ont pesé sur le marché. A Toulouse, nous avons observé une contraction des volumes de ventes en particulier sur les terrains à bâtir (-18 %) et les appartements anciens (-14%) et un marché très hétérogène. Néanmoins, les prix ne baissent pas. Dans le département de la Haute-Garonne, ils sont stables avec un prix moyen à 2 440 €/m2 et à Toulouse la progression des prix a été faible : + 1,4 % dans les appartements anciens. C'est pourquoi, on ne peut pas parler de crise.

En quoi le marché est-il hétérogène ?
D'une part le marché souffre davantage à l'extérieur qu'à Toulouse. Sur le segment des maisons, même si les échanges se maintiennent, ce sont les moins aisés qui subissent les premiers les effets du retournement conjoncturel et le marché avance à plusieurs vitesses. Nous avons d'un côté le marché des maisons très accessibles mais éloignées de la ville, entre 200 et 250 000 €, de l'autre le marché des belles maisons entre 500 et 600 000 € et entre les deux, l'essentiel du marché entre 250 et 350 000 € pour des biens situés dans les premières couronnes, et qui souffre particulièrement. Même chose dans le segment des appartements anciens. A Toulouse, nous notons désormais des écarts de prix considérables. Saint-Etienne est le plus cher de la ville, en hausse de 15 %, le prix médian s'y affiche à 4 150 €/m2, tandis que dans les faubourgs un patchwork se dessine : la Reynerie affiche un prix médian à 1 260 €/m2, St Cyprien est à 3 010 €, et le faubourg Bonnefoy progresse de 5 % à 2 290 €/m2. En dix ans le marché des appartements anciens à Toulouse a enregistré une hausse de 71,9 %.

Quelle est la tendance depuis le début de l'année ?
Nous observons un bon niveau d'échanges et des prix en hausse de 2 % au premier trimestre 2013. Je le répète, le marché n'est pas en crise, il est d'ailleurs peu probable que les prix s'effondrent au centre ville. Néanmoins, nous en avons terminé avec les fortes spéculations suite à reventes. Les acheteurs doivent désormais envisager l'immobilier comme une valeur refuge.

Propos recueillis par Béatrice Girard.