Le marché des résidences de services connaît une forte baisse des ventes (- 14 %) selon les chiffres de la FPI. Comment se porte Les Senioriales dans ce contexte ?

C'est une réalité. De nombreux programmes de résidences services sont proposés sous le régime Censi-Bouvard ou LMNP (loueur en meublé non professionnel), or ces régimes fiscaux ont été perçus comme moins avantageux que le Pinel par les investisseurs ces derniers mois. Ceci explique la baisse des ventes enregistrée sur ce marché. En ce qui nous concerne, les deux tiers de nos lancements concernent aujourd'hui des logements non gérés (sous régime Pinel), et un tiers des logements gérés. Nous ne pâtissons pas de ce phénomène, mais il faut reconnaître que nous avons cependant opéré un virage pour nous adapter à ces régimes fiscaux mouvants.

Notre groupe a enregistré un chiffre d'affaires stable de 61 millions d'euros en 2014 et 371 réservations. Notre objectif 2015 est de 500 réservations et un chiffre d'affaires de 70 millions d'euros.

Quelle est la stratégie de votre groupe pour répondre aux besoins en logements séniors ?

Nous proposons deux types de programmes. Les Senioriales villes, qui représentent 70 % de notre stock et que nous implantons dans des villes à partir de 50 000 habitants. Pour ce type de produits, la demande est très importante. Il s'agit de résidences avec services situées en milieu urbain. Le client type est le plus souvent une femme seule âgée de 77 ans en moyenne et locataire. L'investissement moyen pour ce type de biens est de 160 000 euros pour un T2 et nous vendons en général à 70 % d'investisseurs. Les loyers s'affichent ensuite entre 600 et 650 euros / mois charges comprises.

Nous développons d'autre part des villages séniors en Ile-de-France, dans le Sud-Est de la France et dans l'arc atlantique. Ils représentent 30 % de notre portefeuille et séduisent des publics plus jeunes : 67 ans en moyenne, en couple, et candidats à l'accession. Ici, le T3 est le produit phare, vendu en moyenne 250 000 euros pour 70 m2.

Nous avons livré à ce jour 49 résidences dans tout le territoire, 13 opérations sont en cours de travaux ou en livraison et 15 projets sont à l'étude. Nous sommes sur une base de 500 logements réservés chaque année, mais nous pourrions monter en cadence pour répondre à d'importants besoins.

Vous venez de lancer, à l'occasion du salon Happy +, la commercialisation de la résidence Canal du Midi aux Ponts-Jumeaux. Quelle est votre stratégie dans l'agglomération ?

La résidence Canal du Midi aux Ponts-Jumeaux est lancée en copromotion avec Bouygues Immobilier. Elle compte 81 logements dont 65 pour les Senioriales, vendus en non gérés et nous tablons sur 70 % de ventes à investisseurs. Le produit phare sera un T2, proposé à un prix moyen de 165 000 euros pour 45 m2 avec une rentabilité affichée à 3,9 %. Nous nous donnons un an pour commercialiser totalement ce programme, pour lequel nous envisageons de démarrer les travaux fin 2015, en vue d'une livraison au 3e trimestre 2017. Les loyers y seront abordables, de l'ordre de 650 euros charges comprises pour un T2, puisque nous sommes plafonnés par la loi Pinel.

Pour l'instant, nous n'avons pas d'autres opérations concrètes dans l'agglomération toulousaine, mais nous envisageons, pourquoi pas, de lancer un ou deux nouveaux programmes dans les deux ans, éventuellement en copromotion.