L’immobilier de bureaux retrouve des couleurs en Midi-Pyrénées

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Futur siège d'Airbus Group à Blagnac
Futur siège d'Airbus Group à Blagnac (Crédits : DR)
Le 12e forum de l’immobilier d’entreprise vient d’avoir lieu à Toulouse. L’occasion pour l’OTIE (Observatoire toulousain d'immobilier d'entreprise) de dresser un bilan 2014 encourageant. L'implantation des sièges d'Airbus Group, Safran et Akka Technologies n'y est pas pour rien.

"2014, une année plutôt satisfaisante, mais un peu singulière." Voilà comment Pascale Cieutat, la directrice de l'agence toulousaine DTZ et membre de l'OTIE, décrit le marché de l'immobilier de bureaux en 2014. En effet, sur les 142 000 m2 de bureaux commercialisés dans l'agglomération, 54 200 m2 concernent trois transactions exceptionnelles : le siège social d'Airbus Group (compte propre), le siège régional de Safran (Altaréa Cogedim) et le siège d'Akka Technologies (par un opérateur lyonnais).

"Si on fait le compte, il ne reste que 87 800 m2 commercialisés en dehors de ces trois opérations emblématiques, quand une année moyenne nous situe plus près des 100 000 m2", décrit la spécialiste.

Une double lecture donc, qui traduit une fois de plus un contexte économique tendu,  surtout pour le tissu des PME-PMI.

Le marché de seconde main en repli

Autre enseignement de ce bilan : c'est le marché neuf qui a été le plus dynamique ces derniers mois, captant à lui seul 57 % des volumes commercialisés quand, dans le même temps, le marché de seconde main s'est rétracté. En cause ? Un parc tertiaire ancien en mauvais état et un stock de seconde main qui pèse pour 72 %. "Dans ce parc, la réhabilitation est difficile, compte tenu de valeurs locatives faibles", pointe Pascale Cieutat.

L'agglomération compte une offre de 213 000 m2 immédiatement disponibles. Cependant, 60 % du stock, actuellement comptabilisé en neuf et situé en Zone franche urbaine à Bordelongue (livré depuis plus de cinq ans), basculera dans l'ancien dès cette année. Ce qui inquiète les spécialistes.

Faible taux de vacance

Toulouse se caractérise aussi par un taux de vacance faible (5 %), contre 7,5 % en Île-de-France. Le centre-ville et le Nord-Ouest restant sous tension, sans aucune offre de bureau neuf disponible. Ces derniers mois, c'est l'ouest de l'agglomération qui a concentré le plus de transactions : 36 800 m2 à Andromède, 19 800 m2 dans la zone aéroportuaire, 15 900 m2 à Basso-Cambo.

Au niveau des prix, si les loyers moyens sont restés stables, l'OTIE décrit des valeurs "prime" en augmentation à Borderouge et La Plaine, autour de 160 €/m2 et au centre-ville, avec 220 €/m2 atteints notamment à Jean-Jaurès. Enfin, les ventes à utilisateurs sont en baisse en 2014 et ne représentent que 9 % des surfaces transactées.

"Notre stock a 20 ans ! Nous sommes donc en pénurie d'offre de qualité et c'est un sujet dont nous devons nous préoccuper", estime Pascale Cieutat.

Pour 2015, l'OTIE table sur une continuité du marché "avec, entre autres, de grandes transactions déjà concrétisées au sud-est de l'agglomération, et le lancement de la zone tertiaire la Cartoucherie attendu".

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