« Ce n'est pas une crise immobilière, c'est une crise globale. Nous sommes sur un marché extrêmement concurrentiel, essentiellement financé par les banques », explique François Rieussec, président de la Chambre régionale du Syndicat national des aménageurs lotisseurs (Snal). « Les critères bancaires durcis et les taux d'intérêt plus élevés entraînent un taux de refus de prêt de l'ordre de 40% ». Conséquence directe, les ventes subissent une forte baisse : l'Observer dénombre 3.042 réservations au total en 2008, soit -36% par rapport à 2007. « Ce n'est pas un bon score mais ce n'est pas atypique », estime sa présidente, Alexandra François-Cuxac : la baisse nationale des ventes est estimée à -40% par la Fédération des promoteurs constructeurs.

Toulouse concentre 44% des ventes totales (maisons + appartements), contre 34% en 2007. On assiste à un « recentrage géographique » : 60% des réservations et de l'offre disponible se concentrent sur Toulouse Nord et Toulouse Centre (essentiellement dans la Zac des Ponts-Jumeaux).

En 2008, les mises en vente (2.352) ont baissé de 59%. 383 programmes ont été commercialisés, 65 ont été retirés ou suspendus. Alexandra François-Cuxac estime paradoxalement que cet effondrement, l'un des plus forts de France, est « un bon chiffre. Si l'offre avait poursuivi sa hausse, nous aurions eu trop de stocks dans les années à venir. Les aménageurs et promoteurs ont eu la sagesse de ralentir, ils ont compris qu'il ne fallait pas asphyxier le marché toulousain. » L'offre commerciale disponible au 31 décembre 2008 était donc en baisse de 13%. Recensant 4.446 lots, elle se compose comme suit : 2% de studios ; 29% de T1 et T2 ; 69% de T3 et T4. Tous ces chiffres sont stables par rapport à 2007. Le délai d'écoulement est très élevé : 21,7 mois en moyenne, loin des chiffres excellents de 2006 (10 mois) et 2007 (15).

Les tarifs ont baissé de 0,6%. Il faut compter en moyenne 2.910 euros le m2 habitable hors parking dans l'aire urbaine. Le prix des réservations s'établit à 2.854 euros le m2. S'installer à Toulouse est naturellement plus cher : 3.155 euros le m2 pour les appartements (contre 3.318 en 2007)) et 3.102 euros pour les maisons (contre 3.102).

La construction n'est pas non plus à la fête. Le bilan 2008 des terrains à bâtir dans l'aire urbaine s'avère contrasté. Le Snal note un très fort ralentissement dans la 5e couronne, concernant les premières communes des départements limitrophes. Ceci explique la baisse de 29% du volume de maisons individuelles construites (environ 3.000 en 2008). En revanche, les ventes des aménageurs sont en hausse de 5% (811 en 2008 contre 770 en 2007). Les prix sont en baisse de 5% dans chacune des couronnes. Globalement, l'ObserveR constate « un retour dans les couronnes urbaines ». Il évalue le budget moyen de l'acquéreur d'une maison de 200.000 à 225.000 euros pour 114m2 habitables. Budget qui peut baisser à 140.000 euros pour 85 m2 en entrée de gamme. « Ce n'est pas une calamité, on revient sur les chiffres d'il y a trois ou quatre ans », assure François Rieussec. Pour maintenir une attractivité, la surface des parcelles proposées à la vente est en hausse de 6% en moyenne.

Quelles sont les pistes de réflexion de l'ObserveR ? « On essaie de faire comprendre aux collectivités que l'on construit trop grand », affirme Alexandra François-Cuxac. « Dans cette agglomération, on ne produit rien à moins de 150.000 euros. Il n'y a presque pas d'offres à moins de 180.000 euros. »

L'ObserveR se refuse à faire des prévisions précises pour 2009. « Je n'ai pas de boule de cristal, reprend Alexandra François-Cuxac. Mais on note une baisse d'activité générale. On s'oriente vers une très forte contraction de l'offre. » Les prix s'en ressentiront-ils ? « Le coût des travaux diminue mais l'effet de négociations avec les promoteurs ne jouera plus. Non, pour ceux qui peuvent acheter, c'est le moment. » L'association mise sur le Pass foncier, permettant de dissocier le financement du logement de celui du terrain lors de l'achat d'une résidence neuve.

En savoir plus :

- L'ObserveR a été fondé par la Fédération des promoteurs constructeurs, le Groupement départemental des organismes HLM de la Haute-Garonne, le Syndicat national des aménageurs lotisseurs et le groupe Adéquation. Il vise à donner une vision précise des prix et tendances du marché aux professionnels locaux de l'immobilier.

- www.passfoncier.fr

En photo : l'immobilier subi la crise de plein fouet. Les mises en vente de logements neufs ont chuté de 59% en 2008 selon L'ObserveR de l'immobilier toulousain. (photo Rémi Benoit)