22 hectares, 380 logements mixtes, une place centrale, un pôle sportif, un centre d'intervention des secours... Les travaux de l'écoquartier Terra Campana, en gestation depuis plusieurs années, viennent de démarrer. Il logera d'ici 2021 près de 900 habitants supplémentaires à l'Isle-Jourdain.

Située dans le Gers, mais à quelques encablures seulement du secteur aéronautique, la commune de l'Isle-Jourdain fait face depuis plusieurs années à un afflux constant de nouvelle population. Pour répondre à cette pression constante et conformément aux orientations du Plan local de l'habitat (PLH), la Mairie a donc créé une zone d'aménagement concertée de 22 hectares.

Bientôt, prairies et terres agricoles laisseront donc la place à un nouveau quartier composé de 380 logements dont une centaine de logements sociaux, le tout en individuel et individuel groupés (maisons de ville, maisons en bande).

Le programme comprend en effet des terrains à bâtir, des logements sociaux en location, de la location accession, des logements séniors et un programme d'habitat participatif. La Zac labellisée écoquartier, comprendra 50 % de son emprise en zone verte.

Un groupement public-privé inédit

Pour aménager ce nouveau quartier, la municipalité de L'Isle-Jourdain a lancé un appel d'offres l'an dernier et préféré un groupement public-privé plutôt qu'une Sem classique (Oppidea, la Sem d'aménagement du grand Toulouse, était par exemple candidate).

Ce groupement est donc constitué du groupe des Chalets (bailleur social), de l'aménageur lotisseur ARP Foncier, de la branche foncier conseil du promoteur Nexity et de Crédit Agricole Pyrénées Gascogne. L'agence d'architecture Arua a quant à elle été chargée de la conception des logements sociaux.

Le budget prévisionnel de construction de cette opération est estimé à 10,4 millions d'euros. Pour le groupe des Chalets, bailleur social, réaliser une opération d'aménagement d'une telle ampleur en partenariat avec des opérateurs privés est un peu inédit.

"Avec ce projet nous comptons conforter notre dynamique d'aménageur", décrit Pierre Marchal, le directeur développement et aménagement du groupe des Chalets. En effet nous allons proposer une centaine de logements sociaux répartis en 60 lots à louer, 20 en accession autant en habitat participatif."

Le groupe, qui a par ailleurs présenté cette semaine son plan de charge aux entreprises du bâtiment, affiche de bonnes perspectives pour 2016. "Nous prévoyons de construire 930 logements neufs l'année prochaine c'est quasiment équivalent à 2015", précise Pierre Marchal.

La volonté de ne pas déséquilibrer le marché

Alors que les opérateurs sont en phase opérationnelle d'acquisitions foncières, les premiers terrains à bâtir commercialisés par ARP Foncier et Nexity ont déjà trouvé preneurs. "Nous avons mis en vente une trentaine de terrains à bâtir depuis fin octobre et déjà enregistré une dizaine de réservations", décrit Eric Routaboul, le directeur Nexity Foncier Conseil Midi Pyrénées.

La filiale d'aménagement du promoteur Nexity fait partie des principaux aménageurs de Zac privées en France. Dans l'agglomération toulousaine, elle vend une centaine de terrains à bâtir chaque année.

Dans la Zac, les prix des terrains à bâtir s'échelonnent entre 57 000 euros et 71 000 euros pour des parcelles qui oscillent entre 300 et 575 m2. Des prix très compétitifs par rapport au reste du marché. "Nous visons une clientèle de familles et de primoaccédants. Ce territoire n'étant pas ouvert au dispositif Pinel, il n'intéresse pas d'investisseur", précise-t-il.

Ce coin du Gers qui est régulièrement décrit comme le plus dynamique en matière d'immobilier en raison de sa proximité avec Toulouse, verra sans doute son marché un peu bouleversé par ce projet.

"Lorsque nous vendons de petits programmes de logements groupés dans le neuf, nous séduisons des primoaccédants à des prix moyens de 2700 euros/m2 pour des T2 et 2500 euros/m2 pour des T3", décrit Marie Christine Mourgues, qui dirige l'agence Century 21 à l'Isle-Jourdain.

Conscient du risque, les aménageurs prévoient de ne lancer qu'une cinquantaine de logements par an.