Réuni lors de son colloque annuel, l'ObserveR de l'immobilier a passé au crible les chiffres de Toulouse et de son aire urbaine. Après une année 2008 marquée par une forte chute des ventes et des mises en vente, 2009 s'annonce meilleure. En revanche, les chiffres de 2010 seront moins bons. La faute à un stock de logements considérablement réduit.

Regroupant les professionnels de l'immobilier, agences et promoteurs constructeurs, l'ObserveR dresse régulièrement un panorama du secteur sur l'agglomération toulousaine. Elle se penche sur l'aire urbaine de Toulouse, soit 342 communes, dont 75 dans la Communauté Urbaine de Toulouse, le Sicoval et le Muretain, et 233 sur le territoire de délégation du Conseil Général. Son colloque annuel, le 27 octobre à la Chambre de commerce et d'industrie de Toulouse, a été l'occasion de dresser le bilan de 2009 et de tracer des perspectives.

Premier constat : 2008 aura été l'année de l'effondrement du marché. « Nous avons constaté une forte chute des ventes et des mises en vente au 2e semestre », remarque Alexandra François-Cuxac, la présidente de l'ObserveR. Les ventes sont passées de 467 unités au 1er semestre à 288 au 2e semestre, soit une baisse de 39%. Les mises en vente ont suivi le même chemin, diminuant quasiment de moitié, de 680 à 302 unités. En dépit de la prudence de tous les acteurs, les ventes sont reparties en 2009, atteignant 444 unités au 1er semestre. « Grâce à la loi Scellier, au Prêt à taux zéro, au Pass foncier, les logements en chantier se sont bien écoulés, note Alexandra François-Cuxac. Les stocks ont réduit : il y a aujourd'hui moins de 2.000 logements neufs à la vente. » L'heure de la reprise ? Il convient de rester prudent : « Le volume de ventes dans le neuf sera équivalent à celui de 2007. Mais les chiffres baisseront en 2010 car il n'y a pas eu assez de permis de construire déposés. » Un autre argument vient tempérer l'enthousiasme des professionnels : la filière devra s'adapter aux nouvelles normes de construction techniques et thermiques.

Les prix de vente des parcelles pour logements individuels aménagés ont eux diminué de 9,1% au premier semestre et de 6% au 2e, passant de 121.694 € à 104.010 € en moyenne. Avec 846 m2, les parcelles sont nettement supérieures aux chiffres nationaux (736 m2). En revanche, les prix de l'offre n'ont que peu évolué. « Le prix d'un terrain plus une maison en secteur aménagé est passé de 232.000 € en 2007, à 214.000 € aujourd'hui, indique Alexandra François-Cuxac. Nous comptons très peu de parcelles de moins de 600 m2 à l'offre, alors qu'elles prennent une part grandissante des ventes. A l'extrême opposé, les parcelles de plus de 1.000 m2 représentent un peu moins de 25% des ventes alors qu'elles pèsent 40% de l'offre disponible. » L'aire urbaine de Toulouse ne propose aucune offre en primo-accession à moins de 50.000 €, la majorité se situant entre 90.000 et 130.000 €.

Concernant le logement social, « le volume de livraisons est relativement élevé depuis 2006 et devraient encore augmenter sensiblement en 2009 », estime la présidente de l'ObserveR. Sur les 1.259 logements sociaux livrés en 2008, 93% sont situés au sein de l'aire urbaine et 60% sur Toulouse seule.

La promotion immobilière a aussi vécu quelques mois mouvementés, avec « une reprise spectaculaire au cours des deux premiers trimestres 2009, suivie d'un logique ralentissement ». 4.310 logements ont été vendus aux particuliers au cours des trois premiers trimestres 2009. Il est intéressant que le nombre de retraits (logements des programmes dont la commercialisation a été suspendue ou arrêtée) a atteint des sommets, passant de 222 au 3e trimestre 2008 à 860 au 4e trimestre. La hausse s'est poursuivie au 1er trimestre 2009 (993 retraits), avant de redescendre progressivement à 328 puis 96 retraits au 3e trimestre 2009. L'ObserveR a noté « un rencentrage des ventes sur le pôle urbain, Toulouse et ses deux premières couronnes, au détriment des couronnes périphériques dont les prix ont pourtant baissé. Toulouse seule compte 49% des ventes 2009 pour un prix moyen de 3.098 € au m2.