ObserveR : la reprise de l'immobilier se confirme

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L'ObserveR de l'immobilier toulousain a rendu public, mercredi 16 juin, les chiffres 2009 du neuf dans le logement social, le logement privé et les lots à bâtir pour Toulouse et son agglomération. Après une année 2008 très difficile, 2009 témoigne d'une reprise.

Le plan de relance, fer de lance de l'embellie toulousaine en 2009 ? Sous l'effet de cette mesure, l'avantage fiscal du dispositif Scellier a séduit les investisseurs tandis que le doublement du prêt à taux zéro (PTZ) et le Pass foncier ont soutenu l'accès à la propriété. Les taux d'intérêt, jusque-là très bas, ont favorisé l'accès au logement et la pierre s'est érigée en valeur refuge. "C'est certainement en partie ces facteurs positifs convergents qui expliquent le doublement des ventes aux particuliers réalisées par les promoteurs, soit une hausse de 20% par rapport à 2007 et de 35% chez les aménageurs lotisseurs" explique, chiffres à l'appui, Alexandra François-Cuxac, présidente de l'ObserveR et vice-présidente du groupe Sagec. "Il faut aussi dire que les partenariats développés entre les producteurs de logements privés et les bailleurs ont grandement contribué au développement de logements locatifs sociaux."

En 2009, 4.500 mises en vente de logements ont été dénombrées (+ 28%) sur Toulouse et son agglomération, soit dix points de plus que la moyenne nationale. Cette confiance retrouvée chez les opérateurs est proche du niveau de 2005. Ce renforcement se concentre essentiellement sur la ville-centre avec 49% des ventes (contre 33% en 2007) et sur les deux premières couronnes. En zone péri-urbaine, les projets sont en chute puisque les secteurs périphériques ne sont pas éligibles à la loi Scellier. 80% des ventes portent sur les appartements de type T2 et T3 (74% en 2008).

Selon l'ObserveR, les nouveaux équilibres de l'agglomération toulousaine se répartissent en cinq catégories. La première concerne les jeunes décohabitants (étudiants, travailleurs précaires) âgés entre 25 et 29 ans, soit 37% de l'aire urbaine. Le plus souvent, leur revenu net mensuel ne dépasse les 800 € et leur loyer coûte en moyenne 240 €. Les ménages âgés de 35 à 45 ans, plus installés aussi bien dans leur vie personnelle que professionnelle, avec deux enfants, privilégient les logements T3, T4 ou plus des communes de première périphérie. La dernière catégorie, concentrant les CSP supérieurs et secundo-accédants (15% des ménages), préfèrent les T5 (appartement ou maison) en périphérie.

Sur l'année écoulée, on a constaté que sur les 30.160 demandes de logements, seuls 7.515 ont été attribués (une seule attribution sur quatre dossiers présentés) dans le département. 70% des attributions concernent le Grand Toulouse (Toulouse, Blagnac, Muret, Tournefeuille). Le portrait type du demandeur est celui d'un actif seul avec de faibles revenus, âgé de 25 à 44 ans. 11% bénéficient du Revenu de solidarité active (Rsa).

Concernant les logements sociaux, 1.900 ont été livrés en Haute-Garonne. 55% d'entre eux sont localisés sur le Grand Toulouse, 14% sur le Sicoval et 10% sur le Muretain. La part de l'habitat collectif est conséquent puisqu'il représente 1.393 logements, soit 73% du total. A noter que sur ces 1.900 domiciles, 1.040 ont étés achetés à des promoteurs haut-garonnais. Sur les 1.109 mises en chantier en 2009 dans le département, 84 % d'entre elles concernent la Communauté urbaine du Grand Toulouse, 1% le Sicoval et 5% le Muretain.

Entre le dépôt de programmation et la livraison, l'attente est longue d'environ 20 mois et est due à des difficultés administratives, à des recours suspensifs, voir même à des fouilles archéologiques.

Le logement accessible passe surtout par le devoir de construire plus, non seulement dans le cadre du renouvellement urbain mais aussi à travers la création de nouveaux espaces de vie et de nouvelles polarités. La Fabrique Urbaine, initiée par par la Communauté urbaine, a pour mission de concevoir des pistes de développement de l'habitat.

Mathieu Arnal

En photo : la conférence de l'ObserveR, observatoire de l'immobilier toulousain, fait apparaître une reprise en 2009. (© Rémi Benoit)

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