Lors de l'afterwork du 9 décembre, les participants ont donné leur point de vue sur l'état du marché de l'immobilier de logements et les perspectives pour 2010. Pour Joseph Carles, comme pour l'ensemble des acteurs du secteur présents lors du débat, la crise appartient au passé. L'événement, organisé par Objectif News, a réuni une centaine de personnes à l'Hippodrome de Toulouse.

L'afterwork qui s'intéressait au thème « La crise de l'immobilier est-elle terminée ? » a rassemblé Daniel Benyahia, adjoint au maire de Toulouse chargé de l'urbanisme et président de la commission urbanisme du Grand Toulouse, Joseph Carles, PDG de SEM Constellation, Alexandra François-Cuxac, présidente de l'ObserveR, Jacques Rubio, directeur général Sud-Ouest Kaufman&Broad, Emmanuelle Lassalle-Michel, présidente FNAIM Haute-Garonne, Joëlle Larroque, directrice du pôle immobilier de la Caisse régionale de Crédit Agricole de Toulouse 31 et Maître Philippe Pailhès, responsable immobilier de la Chambre Interdépartementale des notaires.

Le débat, animé par Jean-Christophe Tortora, a débuté par une question d'actualité : la crise de l'immobilier est-elle derrière nous ? Volontiers provocateur, l'adjoint au maire a remis en cause son existence même : « Quand on voit le prix auquel les promoteurs achètent le foncier, j'estime qu'il n'y a pas de crise ». Pour Jacques Rubio, la crise a surtout été bien anticipée par les acteurs du secteur : « Elle n'a rien à voir avec les précédentes par son retentissement mondial. C'est, du reste, ce qui nous a permis de sentir, dès la fin de l'année 2007, en observant le marché outre-atlantique, qu'il allait se passer quelque chose en France et donc de redoubler de prudence ».

Avertis, les acteurs de l'immobilier ont également réagi très vite : « Les partenariats public-privé se sont accélérés dès 2007, relayés par le plan de relance du gouvernement, a rappelé Alexandra François-Cuxac. Nous avons, certes, été les premiers à être touchés avec une baisse de 40% des ventes en 2008 mais la reprise a également été plus précoce, dès le début de l'année 2009, dans des proportions importantes. Avec 5500 logements à la vente d'ici la fin d'année, nous atteindrons le niveau de 2007 ».

Une reprise également constatée par Joëlle Laroque : « Sur le neuf, c'est net. Sur l'ancien, en revanche, les délais de négociation sont beaucoup plus longs ». Un sentiment partagé par Maître Philippe Pailhès qui a tenu à rappeler, une nouvelle fois, l'importance de la loi Scellier dans la relance du secteur : « Les actes notariés avaient baissé de 46% au 1er trimestre 2009. C'est véritablement le dispositif Scellier, qui a connu un succès immédiat grâce à sa simplicité de compréhension, conjugué à la baisse des taux des banques qui a relancé de manière assez spectaculaire le marché ». Il a, par ailleurs, noté une concentration des achats sur Toulouse et la participation active des moins de 40 ans, qui représentent 65% des acquisitions, à cette reprise.

Maintenant que la crise semble passée, la question s'est posée des dispositions à prendre pour prévenir la prochaine. Interrogé sur le rôle que pourraient jouer les élus, Joseph Carles a appelé à moins de précipitation : « Dans une époque où l'on vit dans le culte de l'immédiateté, notre mission est de ne pas y tomber et de conserver un peu de sérénité en se situant dans le moyen et long terme, a-t-il souligné. La SEM Constellation, par exemple, a vocation à tendre vers plus d'équilibre et d'étalement. Notre travail, au moment du brutal ralentissement de l'activité, a été d'apporter un peu de régulation. Il était nécessaire de poursuivre les travaux, même si le tempo était moins soutenu. Si nous avions tout arrêté, nous n'aurions pas 3 mois de stocks de logements ce qui rendrait impossible la commercialisation des 3 îlots de 300 logements comme nous venons de le faire ».

Daniel Benyahia a, quant à lui, rappelé la volonté de la mairie de proposer des logements abordables aux Toulousains : « Notre objectif est de maîtriser le foncier. Ce n'est qu'en le rendant raisonnable que l'on aura des prix accessibles à la sortie ». Pour l'adjoint en charge de l'urbanisme, une bonne partie de la solution passe par la préemption : « Il faut que la collectivité soit plus active en achetant davantage de foncier. Lorsque la ville y parvient, on évite la surenchère entre les promoteurs. 230 préemptions ont déjà eu lieu en 2009 pour produire du logement social. Il faut aller encore plus loin pour atteindre l'objectif fixé par Pierre Cohen qui est de 1500 logements sociaux par an ».

Une volonté d'interventionnisme qui n'a pas manqué de susciter des réticences chez les acteurs privés : « La préemption est une bonne chose mais il ne faut pas en abuser. Il vaudrait mieux, à l'avenir, miser sur la planification, a suggéré Alexandra François-Cuxac. N'oublions pas qu'une fois que l'on a acquis du terrain, il faut le rendre constructible et opérationnel ».

Du point de vue des agences, représentées lors de la soirée par Emmanuelle Lassalle-Michel, la crise a même eu des vertus : « Elle a éclairci le paysage. Les professionnels aguerris sont toujours présents tandis que les opportunistes qui avaient voulu profiter de l'embellie n'ont pas pu résister. La crise a également permis d'améliorer les services dans les agences. Nous avons, par exemple, mis en place une nouvelle organisation de fichiers communs d'exclusivité pour faire face au resserrement des mises en vente. Ainsi, on peut proposer un panel de biens beaucoup plus large au client » a-t-elle analysé tout en précisant qu'avec 58% d'habitants propriétaires de leurs domiciles, la France se situait encore loin de la moyenne européenne qui est de 70%.

Interrogés sur l'évolution des prix, les participants ont estimé qu'il ne fallait pas attendre de baisse : « On a observé un petit phénomène de report sur les appartements de 100 000 euros qui partent très rapidement, a indiqué Maître Pailhès. Mais une des caractéristiques de cette crise réside dans le fait qu'elle n'a pas quasiment pas eu d'impact sur les prix ». Un bémol a toutefois été apporté par Emmanuelle Lassalle-Michel : « Si la valeur des appartements de caractère n'a pas baissé, les autres ont été rééchelonné en prenant notamment en compte les normes environnementales ».