Futur quartier d'affaires Matabiau : projet haut de gamme cherche investisseurs

SNCF Immobilier et Europolia ont présenté le projet Toulouse Euro Sud Ouest lors du dernier salon de l’immobilier de bureaux à Paris. Objectif : trouver des investisseurs pour cet agrandissement du centre-ville. Le réaménagement du parvis de Matabiau démarre cette année. Le point sur ce grand chantier d'urbanisme.
Hypothèse d'aménagement du Parvis Canal (Crédits : Joan Busquets Agence BAU B)
Hypothèse d'aménagement du Parvis Canal (Crédits : Joan Busquets Agence BAU B) (Crédits : Joan Busquets Agence BAU B)

Autour de Matabiau, une extension du centre-ville de Toulouse se profile. L'emprise du futur quartier d'affaires, qui impliquera notamment un redimensionnement de la gare pour accueillir le TGV, est conséquente : 135 hectares, dont 40 relèvent du projet urbain Toulouse Euro Sud Ouest (TESO) et 20 entourent directement la gare.

En décembre dernier à Paris, à l'occasion du Salon de l'immobilier d'entreprise (Simi), Toulouse Métropole et SNCF Immobilier ont annoncé les noms des cinq équipes présélectionnées pour transformer le foncier de 2 000 m2 de l'ancien bâtiment du tri postal en immeuble mixte de logements et bureaux (voir encadré).
L'opérateur et la collectivité souhaitaient en effet, à l'occasion de ce grand rendez-vous annuel de l'immobilier d'entreprise, attirer l'attention des investisseurs sur Toulouse et sur le projet TESO en particulier. Ce programme d'aménagement urbain fait en effet partie des plus grands projets tertiaires en cours en région en ce moment, avec à terme 300 000 m2 de bureaux, 2 000 logements et 50 000 m2 de commerces et services prévus.

Les cinq équipes préselectionnées pour le projet du tri postal sont :

Bouygues Immo / Urbis/51N 4E
Compagnie de Phalsbourg / Studio Libeskind
Foncière des régions / agence SCAU Architectes
ICADE/ JP Viguier Architectes
VINCI Immobilier / Valode et Pistre Architectes

Un immeuble de grande hauteur à la place du tri postal ?

La reconstruction du tri postal marquera le coup d'envoi du futur quartier. "Ce foncier est très stratégique car situé à l'angle des allées Jean-Jaurès : il marquera l'entrée du périmètre de Toulouse Euro Sud Ouest et enclenchera son développement économique," a détaillé sur le Simi Fadia Karam, la directrice de la stratégie de valorisation de l'espace ferroviaire et du développement chez SNCF Immobilier.

SNCF Immobilier, qui joue un rôle de coordonnateur avec les collectivités pour définir les conditions de valorisation des fonciers, prévoit de choisir l'équipe définitive pour le réaménagement du tri postal avant mars 2017. La transformation de ce bâtiment industriel pourrait d'ailleurs donner lieu à un immeuble de grande hauteur. En effet, la collectivité autorise dans son PLU en cours de modification, la possibilité de construire un immeuble jusqu'à 100 m de hauteur. "Ce n'est pas une obligation, nous laissons les opérateurs définir le programme, mais nos attentes en matière de qualité architecturale sont élevées," prévient Fadia Karam.

Concernant l'offre d'immobilier de bureaux à venir, Europolia (la société publique locale d'aménagement de TESO) espère positionner ce futur quartier sur une offre très haut de gamme. "Nous allons combler le manque criant de bureaux en centre-ville et compenser une offre existante de faible qualité," a indiqué Olivier Duvernois, le directeur de projet Toulouse Euro Sud Ouest pour Europolia. Il envisage même pour le tri postal un programme sans stationnement dans la même logique que Londres, Paris ou Milan qui ont misé uniquement sur les transports en commun dans certains de leurs quartiers d'affaires.

Toulouse Métropole a racheté 3 hectares autour de la gare

Autre particularité de ce vaste projet d'aménagement, le choix du maître d'œuvre : Joan Busquets, déjà en charge de la réhabilitation du centre-ville de Toulouse. "C'est la garantie d'une continuité entre la réhabilitation du centre-ville et la conception de ce quartier," pointe Olivier Duvernois.

À ce jour d'ailleurs Toulouse Métropole a déjà racheté 3 hectares de fonciers par le biais de l'établissement public foncier local (EPFL), à indiqué ce dernier.

Des mètres carrés rachetés à des particuliers tout autour de la gare et jusqu'à la ceinture des boulevards, qui donneront lieu à d'importantes réhabilitations et contribueront sans doute à donner une nouvelle identité à cette partie de la ville. Au programme notamment l'émergence du fameux créative district annoncé à l'automne dont l'objectif est de favoriser l'installation de nouvelles startups dédiées à l'industrie créative au centre-ville.

Après  le tri postal, le bâtiment de la SERNAM

De son côté Joan Busquets prévoit de combiner les différentes identités de Toulouse Euro Sud Ouest notamment celle des affaires avec des immeubles inscrits dans la grande hauteur et les éléments patrimoniaux du canal du Midi.

"Le réaménagement du parvis de Matabiau et la première opération du canal du Midi débuteront dès cette année. C'est la partie la plus compliquée du projet et nous devrons ensuite prouver que le canal peut redevenir l'épine dorsale verte qui sillonne la ville", décrit l'architecte.

Charge à lui également de faire le lien avec le centre-ville. Un volet déjà entamé avec les travaux de réhabilitation en cours actuellement rue Bayard.

Le chantier du tri postal est prévu pour durer trois ans et SNCF Immobilier envisage de lancer dans la foulée l'opération de réhabilitation de la halle Sernam en programme mixte de bureaux et logements. "Nous avons confiance dans le potentiel d'attractivité de ce site pour les investisseurs et les entreprises utilisatrices et ce premier programme va enclencher la dynamique du quartier Raynal", estime Fadia Karam.

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