Le quartier Toulouse Euro Sud Ouest peut-il exister sans la LGV ?

Le quartier Toulouse Euro Sud Ouest a été pensé autour de l'arrivée de la LGV dans la Ville rose. La possible remise en cause de ce projet serait à coup sûr préjudiciable au futur quartier. Toulouse Euro Sud Ouest est-il cependant viable et utile ? La réponse des investisseurs et commercialisateurs toulousains.
Les alentours de la gare Matabiau doivent accueillir le futur quartier Toulouse Euro Sud Ouest
Les alentours de la gare Matabiau doivent accueillir le futur quartier Toulouse Euro Sud Ouest (Crédits : Rémi Benoit)

Le TGV parviendra-t-il à rapprocher Toulouse de Paris ? Même s'il n'est que consultatif, l'avis négatif que vient de rendre la commission d'enquête publique sur la LGV Bordeaux-Toulouse, est en tout cas un bien mauvais signal. En déplacement dans le Lot, la semaine dernière, François Hollande a promis de se prononcer cet été sur le sujet.

Cependant, Toulouse Métropole, qui a missionné l'architecte catalan Joan Busquets, envisage Toulouse Euro Sud Ouest comme le projet d'urbanisme le plus structurant de la ville dans les dix prochaines années avec la réhabilitation de la gare Matabiau, la création d'un vaste pole multimodal, mais aussi la création d'un quartier d'affaires, l'arrivée d'immeubles de bureaux, de commerces et de logements. Depuis 2011, l'établissement public foncier (EPFL), missionné par la collectivité, a d'ailleurs dépensé 20 millions d'euros pour faire des réserves foncières dans le périmètre situé entre Matabiau et Raynal. Et, en janvier dernier, Jean-Luc Moudenc indiquait son souhait de "démarrer les travaux en 2017".

Mais qu'en pensent investisseurs ou commercialisateurs, qui sont les premiers concernés ? Envisagent-ils Toulouse Euro Sud Ouest sans la LGV ?

La LGV outil indispensable ou cerise sur le gâteau ?

S'il est un sujet qui met tout le monde d'accord, c'est la nécessité de créer un vrai quartier d'affaires au centre-ville... Car, contrairement à Lille, Lyon et maintenant Bordeaux et Marseille, Toulouse n'en dispose pas. "LGV ou pas, les investisseurs feront autant confiance à ce quartier. Si nous avons la LGV, c'est mieux, mais ce n'est pas une fin en soi : car nous avons de toute façon les navettes aériennes et bientôt la 3e ligne qui reliera Matabiau à l'aéroport, estime Pascale Cieutat, la directrice de DTZ, conseil international en immobilier d'entreprise à Toulouse. Quoi qu'il en soit, il faut que ce projet aboutisse car nous aurons enfin un quartier d'affaires à Toulouse." Elle tient à rappeler qu'en 1983, lorsque les 100 000 m2 de bureaux avaient été lancés à Compans-Cafarelli, cela paraissait démesuré. Or aujourd'hui, il n'y a quasiment pas de vacance à cet endroit.

Julien Sinet, consultant investissement pour BNP-Paribas dans la région Sud-Ouest se montre bien plus prudent sur le sujet. "La LGV me semble indispensable pour attirer des demandes d'investisseurs exogènes et pour que Toulouse puisse bénéficier de la même aura que Lyon ou Lille, car c'est bien cela l'enjeu !"

Reste que, pour l'instant, aucun phasage ni éléments de programmation n'ont été exposés. Si l'équipe de Pierre Cohen avait évoqué 500 000 m2 de bureaux et 60 000 m2 de commerces, ces données n'ont jamais été confirmées depuis l'arrivée aux affaires de Jean-Luc Moudenc. Si, aujourd'hui, personne ne se risque à des pronostics sur le sujet, il ne fait aucun doute que l'abandon du projet LGV réduirait considérablement la voilure.

Pour Bruno Saulière, directeur régional Sud-Ouest de Pitch Promotion, l'arrivée ou non de la LGV modifierait le projet. "Nous qui avons une certaine expérience en matière de sièges sociaux, nous savons bien qu'il manque une zone identifiée tertiaire au centre-ville et que les grands groupes sont demandeurs. Néanmoins, en l'absence de la LGV, cela ne peut pas être le même projet."

Quatre parvis pour la future gare

Pour l'heure, la deuxième phase des ateliers de concertation sur Toulouse-Euro Sud Ouest a été lancée le 27 janvier dernier. Des ateliers qui réunissent régulièrement riverains, professionnels de l'urbanisme et acteurs de la vie locale et, le 3 mars dernier, les premiers éléments du projet de Joan Busquets y ont été présentés.

L'architecte envisage un projet avec quatre parvis distincts pour donner accès à la future gare : un parvis historique relooké face au canal, un parvis Marengo redimensionné, un parvis Périole et un parvis nord, du côté de la gare Raynal.

Les 4 parvis Matabiau

Proposition de l'urbaniste Joan Busquets pour le réaménagement du Plan d'échange multimodal autour des 4 parvis de la gare Matabiau. Projet toujours à l'étude.

"Des pôles mixtes comprenant habitat, commerces et bureaux sont envisagés, mais la question de la localisation des bureaux n'a pas encore été tranchée", raconte Jeoffrey Stefan, consultant bureaux chez DTZ, qui participe à ces ateliers.

Sur le sujet, la position de l'observatoire toulousain de l'immobilier d'entreprise (OTIE) est claire. "Ce site est relativement grand, ne faisons pas l'erreur de disperser les bureaux. Il me semble indispensable que les bureaux soient près de la gare plutôt que du côté Raynal pour une accessibilité maximale. Travaillons sur la base de ce qui s'est fait à Euralilles ou à la Part-Dieu", conseille Christian Peyge, le président de l'OTIE. Réponse dans quelques mois.

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