Alors que plusieurs professionnels de l'immobilier viennent de publier une lettre ouverte à destination d'Emmanuel Macron pour l'alerter sur la situation de la filière, une nouvelle étude vient confirmer l'ampleur du problème à Toulouse, et pas des moindres. Les ventes dans l'immobilier neuf sont en très fort recul dans la Ville rose. Selon L'Observer, qui réunit les promoteurs immobiliers toulousains, seulement 528 ventes ont été bouclées au premier trimestre 2023 sur l'agglomération toulousaine, soit 65% de moins que le premier trimestre des années 2021 et 2022.
« Cette forte baisse des ventes est la conséquence de la chute de la commercialisation commencée en 2018 voire 2019, l'offre étant moins importante », commente Laëtitia Vidal, présidente de L'Observer. « Cela est lié aux dernières élections municipales car les maires ne voulaient pas de grues au moment du scrutin en 2020, sauf que depuis la délivrance des permis de construire n'est jamais repartie », ajoute Stéphane Aubay, le président de la FPI Toulouse-Occitanie.
Les volumes de mises en vente sont effectivement bien trop faibles pour la quatrième ville de France et son agglomération, dont le besoin de logements neufs annuel est évalué à 7.200. Selon une étude dévoilée par L'Observer, ce mardi 16 mai, seulement 1.187 mises en vente ont été réalisées sur Toulouse et sa grande agglomération l'année passée, chiffre qui dépend directement des permis de construire délivrés.
À titre d'exemple, Blagnac n'a délivré en 2022 que six permis de construire, Beauzelle neuf. À contrario, les rares bons élèves sont Toulouse, Saint-Jory, L'Union et Eaunes.
Des annulations de dossiers faute de financements...
Par ailleurs, cette baisse des ventes n'est pas liée à une demande moins forte. Selon les promoteurs immobiliers toulousains et tout particulièrement Laëtitia Vidal, « ce n'est pas une crise de la demande mais bien une crise financière, une crise de confiance des acteurs bancaires ». « La Banque de France dit que tout va bien ? On assiste clairement à une politique de l'autruche ». Pour le justifier, la professionnelle met en avant un taux d'annulation de 30% des dossiers à l'étape de la demande du financement. « Si la demande n'était pas au rendez-vous, nous n'aurions pas un tel taux d'annulation », poursuit-elle, scandalisée par ce taux de refus record..
Ce contexte a pour conséquence directe de réduire considérablement la part des investisseurs dans les acheteurs de logements neufs sur l'agglomération toulousaine, qui ont représenté 190 ventes sur les trois premiers mois de l'année contre 335 pour les propriétaires occupants, soit un ratio de 37% contre 63% pour les seconds. Au premier trimestre 2019, les investisseurs représentaient 64% des achats et même encore 48% sur les trois premiers mois de 2022.
Par effet de ruissellement, l'offre commerciale, autrement dit le stock, reprend des couleurs sur le début de l'année 2023. Selon les chiffres de L'Observer, 4.589 logements neufs composent les stocks, soit 30% de plus qu'à la même période en 2022. Pour la FPI, ce chiffre n'est qu'un trompe-l'oeil sur la situation actuelle.
Des prix qui vont stagner dans un futur proche ?
Ce manque de renouvellement de l'offre a pour effet immédiat d'entraîner une forte hausse des prix au mètre carré. Selon L'Observer, sur la grande agglomération de Toulouse, le prix moyen d'un mètre carré sur du logement collectif hors parking a atteint les 4.550 euros au premier trimestre 2023. Ce qui représente une hausse de 9% par rapport à 2022 et +14% en comparaison à 2021.
Néanmoins, face à cette augmentation des prix et des crédits immobiliers plus difficiles à obtenir, « les promoteurs immobiliers ont entamé une baisse d'environ 10% sur les logements neufs ces dernières semaines », fait savoir Stéphane Aubay. Ce dernier signale aussi que nombreuses sont les opérations à ne pas se faire car la rentabilité n'est plus au rendez-vous avec la hausse des coûts de construction.
À contrario, quand les promoteurs sont déterminés à réaliser un programme qu'ils estiment utiles et rentables, certains se mettent même désormais à attaquer en justice les refus de permis de construire. C'est notamment le cas sur la petite commune de Labastide-Beauvoir, en Haute-Garonne, sur un dossier en cours d'instruction qui concerne une trentaine de logements. Afin d'encourager les maires à bâtir à nouveau, la FPI suggère au gouvernement de flécher une partie de la TVA immobilière vers les caisses des communes afin de financer des équipements publics.
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