Immobilier : le marché du neuf se ressaisit à Toulouse

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Malgré des mises en vente qui ont augmenté au troisième trimestre, le stock de biens immobiliers neufs à Toulouse baisse dangereusement.
Malgré des mises en vente qui ont augmenté au troisième trimestre, le stock de biens immobiliers neufs à Toulouse baisse dangereusement. (Crédits : Visiolab)
Après un premier semestre très délicat pour le marché immobilier du neuf à Toulouse, celui-ci reprend des couleurs au 3ème trimestre. Les mises en vente retrouvent une croissance positive (+9%), mais la demande reste toujours aussi forte. Décryptage des chiffres révélés mardi 19 novembre par L'Observer, qui analyse le marché immobilier toulousain.

Après un premier trimestre 2019 catastrophique, un second pas meilleur, le troisième trimestre se présente comme celui du rattrapage pour le marché de l'immobilier neuf à Toulouse. Quelques mois en arrière pourtant, l'organisme qui analyse ce secteur sur l'aire urbaine toulousaine, L'Observer, s'inquiétait fortement au sujet de la chute de l'offre face à l'approche des élections municipales en mars 2020.

"L'année 2019 sera une année extrêmement bonne pour les promoteurs immobiliers à Toulouse malgré un début d'année tiède, car le marché s'est ressaisi. La demande restant très forte, un rééquilibrage voire un rattrapage a eu lieu", reconnait Jean-Philippe Jarno, président de L'Observer et directeur général d'Urbis Réalisations.

Ainsi, les mises en vente sur l'aire urbaine toulousaine (59% du marché d'Occitanie) ont connu une accélération en juillet, août et septembre. Au premier trimestre, les mises en vente étaient 41% moins importantes qu'elles ne l'étaient sur la même période en 2018, encore -2% sur le second trimestre mais +9% sur le troisième trimestre de 2019. Résultat, les mises en vente sur les neuf premiers mois de l'année n'ont baissé que de seulement -12% par rapport aux neuf premiers mois de 2018. Une tendance identique enregistrée également pour le périmètre de la Ville rose seule.

L'Observer 3eT

Les chiffres pour l'aire urbaine de Toulouse.

L'Observer 3eT

Les chiffres pour la ville de Toulouse.

"Au niveau national, la baisse des mises en vente atteint les -20% et elle est même évaluée à -28% sur l'aire urbaine bordelaise. Donc, nous pouvons nous féliciter de cette situation à Toulouse mais nous devons rester vigilants car une hausse des prix est constatée", tient à souligner le promoteur immobilier.

Des prix qui ne cessent de grimper

Selon L'Observer, le prix moyen du m2 sur l'aire urbaine toulousaine (hors aidé et hors parking) atteint les 3 800 euros et même 4 000 euros avec le stationnement, sur les neuf premiers mois de l'année 2019. Ce qui représente une hausse de +5% par rapport à 2018 et même jusqu'à...9% en comparaison à 2017. Une tendance identique aux biens immobiliers neufs vendus à Toulouse depuis le début de l'année 2019, où les prix atteignent les 4 000 euros (hors parking) et 4 260 avec le stationnement.

L'Observer 3eT

L'évolution du prix moyen au m2 de l'immobilier neuf sur l'aire urbaine de Toulouse.

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Cette courbe fait remarquer la hausse des prix sur le marché immobilier du neuf uniquement pour la ville de Toulouse.

 "Cette tendance à la hausse devrait se poursuivre... De plus, le coût de nos 'matières premières' qui sont le foncier et le coût des travaux ne baisse pas donc le prix de vente ne peut diminuer. Au sein de la filière, nous avons le sentiment que Toulouse connait un rattrapage sur les prix avec cette hausse de 14% du prix moyen au m2 notée entre 2015 et aujourd'hui", juge Jean-Philippe Jarno.

Moins de stocks et des ventes qui se maintiennent

À titre de comparaison, le prix moyen du m2 des biens immobiliers neufs sur les aires urbaines de Bordeaux et Montpellier est évalué à quasiment 4 100 euros, soit bien plus que les 3 800 pour la métropole toulousaine. Néanmoins, cette hausse des prix se justifie par un marché sous tension. Toujours sur le périmètre de l'aire urbaine, 5 959 ventes au total ont été enregistrées depuis le 1er janvier dernier. Un temps de passage identique à l'année précédente et "on devrait atteindre les 8 400 en fin d'année". Parmi ces ventes, 3 338 ont été réalisées dans la ville de Toulouse. Soit une progression de +7% par rapport à l'an dernier et une croissance continue depuis 2015.

Parallèlement, si la demande se maintient voire se renforce à Toulouse, l'offre quant à elle diminue malgré l'embellie du troisième trimestre observée sur les mises en vente. Par conséquent, le stock théorique disponible baisse. Il est ainsi évalué à 9,5 mois pour l'aire urbaine toulousaine. Or, un marché équilibré devrait disposer de 12 mois de stock et quelques temps plus tôt ce stock était de 14 mois sur le territoire toulousain.

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