"Toulouse a beau être la quatrième ville de France la plus peuplée (avec 471 941 habitants d'après les derniers chiffres de l'Insee, ndlr), elle n'est que 8e en terme de prix de vente et la 11e au niveau du prix des loyers. Les prix sont élevés mais en comparaison avec d'autres villes de France, elle reste abordable", constate Patrick Saint-Agne, le président de la Fédération des promoteurs immobiliers d'Occitanie.

Pour les logements neufs, l'institution a relevé prix moyen dans la ville de 3 845 euros le m2 au second trimestre 2018 avec une croissance de 9,1% par an en moyenne depuis 2014. Du côté de l'ancien, la Chambre des notaires observe un prix médian de 2 600 euros le m2 pour les appartements entre juin 2017 et mai 2018. Cela reste modéré quand on sait qu'à Bordeaux le neuf s'élève à 4 500 euros le m2 (d'après Belin promotion) et l'ancien à 3 550 euros le m2 selon la Chambre des notaires girondine.

Croissance à deux chiffres dans l'hypercentre

En regardant de plus près les quartiers de la Ville rose, "le triangle d'or" Saint-Georges-Saint-Étienne-Carmes fait toujours la course en tête. D'après les notaires, les appartements anciens affichent un prix médian de 4 500 euros le m2 près de la place Saint-Georges, 4 250 euros à Saint-Étienne et 4 120 euros aux Carmes. Non loin derrière, les quartiers très prisés Saint-Aubin et Les Chalets atteignent désormais respectivement 4 050 euros et 4040 euros le m2.

"Depuis quatre ans, nous observons une croissance à deux chiffres sur les quartiers d'hypercentre. Cela reste une valeur refuge", estime Philippe Pailhès, président de la Chambre interdépartementale des notaires.

Du côté du neuf, poursuit-il, "les prix se situent aux alentours de 5 000 à 6 000 euros le m2. Il existe peu d'opérations en hypercentre. La rareté fait le prix tout comme les contraintes de construction". Le notaire ne serait pas surpris que la cote atteigne "8 000 euros le m2 dans quelques années".

"Une opération neuve de prestige au Capitole, à 10 000 euros le m2 trouverait preneur. Mais on parle alors de petits programmes, le marché immobilier ne se résume pas à ces opérations luxueuses", ajoute Philippe Pailhès.

Les maisons très prisées de la Côte Pavée

À quelques encablures du centre-ville, les quartiers résidentiels Busca, Guilhemery et la Côte Pavée sont toujours aussi attractifs. Au niveau des appartements anciens, la cote est à 3 590 euros le m2 au Busca (+11% sur un an) selon les notaires. Les prix médians sont plus modérés du côté de Guilhemery (2720 euros le m2) et de la Côte Pavée (2830 euros). Chez Orpi Toulouse, l'agente Sidonie Signès relève la vente d'un T2 de 48 m2 avec cave et garage à 192 000 euros.

En revanche, les appartements neufs atteignent des prix très élevés. Les notaires recensent un prix médian de 4450 euros le m2 à Guilhemery. Cyrille Thonnelier, directeur général de Nexity Immobilier résidentiel Midi-Pyrénées note de son côté une flambée concernant la Côte Pavée : "Sur des petites opérations premium, on peut atteindre 5 500 voire 6 000 euros le m2", avance-t-il. Surtout, les maisons s'y arrachent à prix d'or. D'après les notaires, le prix médian d'une maison ancienne est de 563 000 euros sur la Côte Pavée, ce qui en fait le quartier le plus cher de Toulouse dans cette catégorie. Une tendance amenée à se renforcer dans les années à venir avec l'implantation annoncée de trois stations de la future troisième ligne de métro au sein de la Côté Pavée fin 2025.

Les quartiers bien desservis en métro en hausse

En dehors de l'hypercentre, les prix connaissent aussi une forte croissance, en particulier dans les quartiers justement desservis par le métro. Saint-Cyprien, ancien quartier populaire, est devenu l'une des zones les plus prisées de la Ville rose avec 3 700 euros le m2 au niveau des appartements anciens (+5% sur un an). Compans-Caffarelli et Saint-Michel dépassent les 3 300 euros le m2.

Les quartiers proches du métro connaissent aussi des programmes neufs très prisés des acquéreurs. Saint-Michel est, sur un an, le quartier le plus cher de la ville pour la cote des appartements neufs avec un prix médian de 4 800 euros le m2. Aux Minimes, il atteint 4 070 euros le m2 (contre près de 2 400 euros pour l'ancien). À noter que le quartier Sept Deniers placé sur le tracé de la future troisième ligne de métro connaît déjà un frémissement (+ 5,7% sur un an) bien que le prix des appartements anciens reste modéré avec 2 700 euros le m2.

Le tram booste aussi la cote de certains quartiers. C'est le cas de Casselardit où le prix médian a augmenté de plus de 10% sur un an s'établissant à 2 700 euros le m2. Pour Cyrielle Thonnelier, cet exemple montre que "les investisseurs ont tout intérêt à se pencher sur la rive gauche de Toulouse dans des quartiers disposant d'un potentiel de croissance comme les Arènes, Purpan et la Cartoucherie".

Les Izards et le Mirail, à moins de 2000 euros le m2

A l'inverse, Philippe Pailhès note que "les prix n'augmentent pas au sein des quartiers en déshérence, confrontés à une absence de mixité sociale, où la cote est trois fois inférieure à celle de l'hypercentre". Les Izards ont même connu sur un an une chute de plus de 10%, le prix de l'ancien y atteint 1 720 euros le m2. À la Fourguette (qui correspond à l'est du Mirail), on recense ainsi 1 770 euros le m2.