80­ %. À Toulouse, ce chiffre ne laisse personne indifférent. Il s'agit du pourcentage de logements neufs vendus à des investisseurs (67 %) et en bloc (13 %) dans cette ville, selon les derniers chiffres de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). Une tendance qui n'a cessé de s'accentuer ces dernières années et qui se poursuit en 2016. Ce chiffre interpelle forcément, quand on sait que les investisseurs achètent prioritairement des petites surfaces alors que, dans le même temps, les Néo-Toulousains qui s'installent en famille sont à l'affût de
grandes surfaces pour se loger.

"Nous avons vendu l'année dernière 44 % de T1 et T2 neufs dans l'aire urbaine et 56 % de T3, T4 et T5", nuance Patrick Saint-Agne, le président régional de la FPI, qui souligne le retour des acheteurs accédants sur le marché et l'importance de continuer à proposer une offre pour les familles monoparentales à la recherche de petites surfaces. "Aujourd'hui, ces familles monoparentales représentent 60 % des foyers toulousains. Elles ont aussi besoin de se loger, mais disposent rarement d'un budget pour un T4 ou un T5", pointe-t-il.

"À Toulouse, nous construisons beaucoup de T2 et de T3 justement pour loger ces nouveaux
arrivants", argumente de son côté Jacques Rubio chez Kaufman & Broad. Le promoteur,
qui compte actuellement 31 opérations en cours dans l'agglomération toulousaine, décrit dans son portefeuille 70 % d'investisseurs dont 20 % d'institutionnels (banques, SCI, fonds de pension) et 30 % d'accédants. Dans la ZAC de Toulouse Aerospace, quartier Montaudran, le fonds d'investissement Oaktree Capital a par exemple investi 40 millions d'euros dans la résidence étudiante de 485 logements construite par le promoteur. Parmi les arguments qui séduisent ce type d'investisseurs, la rentabilité, qui oscille entre 4 et 6,5 % dans les programmes de logements. "Mais nous continuons de développer tous les segments de logements dans notre production et, selon le type de programme, la part d'accédants peut être bien plus élevée", assure Jacques Rubio. C'est le cas, en effet, dans les programmes situés en périphérie, qui garantissent des tarifs plus abordables.

Si Toulouse séduit particulièrement les investisseurs, c'est sans doute parce que les prix des logements neufs y sont plus raisonnables qu'ailleurs. Une réalité contre laquelle il est difficile de lutter. Le prix moyen pour acquérir un logement neuf à Bordeaux est de 3 638 euros/m2, en hausse de 3,4 %, et de 3 756 euros/m2 (+ 1,7 %) à Montpellier, contre 3 541 euros/m2 à Toulouse.

Malgré ces prix, Montpellier et Bordeaux restent parmi les villes de France très demandées,
mais elles n'attirent pas forcément les mêmes profils que Toulouse. Toutes deux séduisent par exemple davantage de seniors, grâce à la proximité du bord de mer. Dotés d'un pouvoir d'achat plus important, ces derniers achètent de plus grandes surfaces pour s'installer à temps plein, à court ou moyen terme.

25 % de logements sociaux

Dans une grande métropole, le public pour lequel on construit est aussi le reflet d'une
volonté politique. Toulouse Métropole a ainsi adopté en 2011 un plan local de l'habitat
qui prévoyait de produire 6 000 logements  par an et d'atteindre 20 % d'habitat locatif social dans l'agglomération. Depuis, les élus ont revu leurs ambitions à la hausse et visent désormais la part de 25 % de logements sociaux en 2025. "C'est la Ville, et bientôt la Métropole dans le cadre du futur plan local de l'habitat, qui nous fixe les grandes masses de typologies de logements à construire pour les investisseurs et les accédants", précise ainsi le président de la FPI. Toulouse Métropole intervient notamment en tant que maître d'ouvrage dans plusieurs
nouveaux quartiers tels que la Cartoucherie, Andromède ou Toulouse Aerospace. Dans ces territoires mixés, la part de logements sociaux atteint un minimum de 20 %. Une maigre consolation quand on sait que la production de logements neufs dans ces ZAC pèse à peine 20 % de la production annuelle toulousaine.

À Montpellier, c'est l'héritage politique de l'ancien maire Georges Frêche qui a orienté la politique de la Ville vers un marché faisant la part belle à l'accession à la propriété
et aux logements sociaux. Dans cette ville, le marché du neuf reste étroit : 411 ventes
ont été enregistrées au premier trimestre 2016, contre 738 à Toulouse.

Cependant, la part des investisseurs a augmenté de 66 % entre 2014 et 2015, selon les derniers chiffres connus, et, depuis le début de l'année, la ville de Montpellier a enregistré 55 % de ventes à investisseurs contre 62 % à Toulouse. L'écart Toulouse-Montpellier serait-il en
train de se gommer ?