Toulouse manque de logements mais regorge de bureaux inutilisés. Le bon sens voudrait que l'on transforme les bureaux en logements.

"Cette question est légitime en effet et, sur le papier, Toulouse s'y prête. Pourtant, sur le terrain, le marché de la transformation de bureaux en logements n'en est qu'à ses débuts à Toulouse", analyse le promoteur Guillaume Carle, spécialiste de la construction d'immeubles de bureaux. Selon lui, la raison numéro un est géographique :

"Une grande partie des bureaux vacants est située en périphérie de Toulouse, dans des zones où l'environnement est peu propice à l'installation de logements, tandis qu'en centre-ville, les opportunités restent rares."

Les exemples sont rares

Actuellement, deux projets de transformation de bureaux sont en cours : il s'agit de l'ancien siège de la Caisse d'Épargne, transformé en résidence étudiante par le groupe LP Promotion, et de l'immeuble de la Chambre d'agriculture, racheté par le GIE Garonne Développement pour devenir un immeuble mixte (résidence de jeunes travailleurs et bureaux). `

Auparavant, un immeuble de 3 000 m2 datant des années 80 et appartenant à la Société Générale avait été transformé en logements par un marchand de biens aux Raisins. Mais, à part cela, les exemples manquent...

"Depuis 38 ans que je suis dans ce métier, je n'ai réalisé qu'une seule opération de ce type, c'était à Compans", se souvient Marc Delpoux, le directeur régional Sud-Ouest de BNP-Paribas Real Estate.

Le Fidélio sera-t-il transformé en logements ?

Selon Marc Delpoux, assez peu de sites à Toulouse conviendraient à l'exercice. Compans-Cafarelli en est un, mais les mètres carrés vacants y sont peu nombreux. L'hyper-centre également, et en particulier l'immeuble le Fidélio situé Port Saint-Etienne. Ce dernier est remis en vente par Habitat Toulouse, selon une procédure de "Dataroom".

"Les conditions économiques liées à cette opération font que la majorité des solutions proposées implique une partie de transformation en logements. La solution de la réutilisation totale en bureaux ne fonctionne pas", estime Marc Delpoux.

Sur le marché toulousain, plusieurs promoteurs se seraient d'ailleurs déjà positionnés sur le sujet...

En réalité, seule la construction du quartier d'affaires (Toulouse Euro Sud Ouest) annoncée près de la gare, pourrait libérer des surfaces en centre-ville et accélérer ce marché de la transformation. Mais, compte tenu du calendrier de réalisation du projet, ça n'est pas pour tout de suite.

Une difficile équation économique

Si ces opérations de réhabilitation peinent à démarrer, c'est qu'elles ne peuvent s'appliquer à tous les types de bâti.

"Ce sont les constructions des années 80-90 qui s'y prêtent le mieux, à condition que les contraintes techniques ne soient pas trop importantes", pointe Guillaume Carle.

Exit en revanche les constructions trop récentes, datant des années 2000, comme le programme de 40 000 m2 de Bordelongue. Le promoteur Eiffage, sollicité sur le sujet par le groupe Allianz, propriétaire de 14 000 m2, raconte même avoir jeté l'éponge.

"Compte tenu de l'emplacement de cet immeuble, du manque de services et de transports à proximité, et des travaux qui auraient été nécessaires pour modifier les façades, casser les planchers, etc., j'ai préconisé de raser pour reconstruire", raconte Nicolas Colot, le directeur d'Eiffage Immobilier Midi-Pyrénées.

Dans ces opérations en effet, les coûts de travaux de rénovation sont souvent proches du coût de la construction neuve. "Pour que l'opération soit viable, il faut alors quasiment racheter le bâtiment au prix du foncier, ce que de nombreux propriétaires ne sont pas prêts à entendre", constate Nicolas Colot.

30 000 à 50 000 m2 de bureaux vacants supplémentaires
dès l'an prochain

Selon Pascale Cieutat, la directrice de l'agence DTZ à Toulouse et membre de l'Observatoire toulousain de l'immobilier d'entreprise (OTIE), il y a pourtant urgence à se saisir de la question !

"Avec les libérations annoncées des immeubles occupés par Thales, Safran et Akka Technologies, le stock de bureaux vides va faire un bon de 30 000 à 50 000 m2 supplémentaires dès l'an prochain dans l'agglomération, assure-t-elle. Il faut que l'on trouve un moyen de recycler ce parc."

Et, selon elle, près de 10 000 m2 pourraient changer de destination tous les ans dans l'agglomération ! La Cépière, la zone du Grand Noble à Blagnac, le Parc du Canal à Ramonville... sont autant de zones que la spécialiste identifie comme potentiellement transformables en logements.

"Bien sûr, il faudra modifier le PLU et les élus auront un rôle à jouer, pour veiller à l'environnement. Ainsi au Grand Noble, on compte déjà des logements, pourquoi ne pas imaginer transformer le bâtiment Safran en logements ? Quand à Labège et à la zone du Canal, je suis sûre que cela s'y prête !"

Pour Guillaume Carle, la solution est ailleurs. Elle réside dans l'anticipation dès la construction, avec la conception de structures d'immeubles pouvant muter de bureaux en logements et vice-versa.

"Je pense que les élus devraient nous inciter fortement à ce genre de constructions", dit-il.

Sans résoudre le problème des bureaux vacants à Toulouse, voilà qui a le mérite de lancer le débat.