La coopérative Bien Commun revitalise, par l'habitat, les villages d'Occitanie

Depuis quelques mois, la coopérative Bien Commun s'est lancée avec le souci de mener la rénovation énergétique des bâtiments vétustes dans les petites communes et villages de l'Occitanie. L'entité se prépare aussi à agir comme une foncière solidaire en rénovant puis louant des vieux bâtiments, pour y installer des logements ou de l'activité commerciale, selon les besoins des collectivités partenaires.
L'équipe de la coopérative Bien Commun.
L'équipe de la coopérative Bien Commun. (Crédits : Bien Commun)

« Rien ne se perd, rien ne se crée, tout se rénove ! » C'est la devise de Magalie Pascal, la directrice générale de Bien Commun. Un à deux logements sur dix sont inhabités dans les centres-bourgs selon elle. Un constat alarmant qui a amené un groupe de professionnels de l'immobilier et du bâtiment, issue en partie de la Scop Ecozimut, à se réunir en coopérative pour travailler sur cette carence dans les territoires. Ce bureau d'études immobilières et foncières solidaire s'est donc engagé dans la rénovation écologique des bâtiments anciens qui se trouvent dans les petites villes et dans les villages d'Occitanie. Objectif, y implanter des logements à des tarifs abordables ainsi que des commerces, et a fortiori revitaliser les centres-bourgs de la région.

« Nous le voyons au quotidien dans notre travail, dans ces territoires, il y a énormément de demandes immobilières, un effet accentué par le Covid, mais les logements libres et décents y sont rares. Les populations locales ne peuvent même pas s'y loger. L'idée est donc de venir rénover le parc immobilier qui est actuellement très ancien et dégradé pour re-développer une offre de logements qui soit adaptée aux attentes », détaille Clara Allgaier, co-fondatrice et responsable des opérations chez Bien Commun.

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Une levée de fonds pour se lancer

Fondée il y a bientôt trois ans, cette société a fait le choix d'agir en coopérative sous la forme juridique d'une Scic (​​société coopérative d'intérêt collectif). Elle est formée d'une équipe pluridisciplinaire de cinq personnes et de trente autres structures et investisseurs intervenant dans le processus de revitalisation des villages. Ainsi, une première levée de fonds a pu être faite en 2022 afin de structurer et lancer les activités du bureau d'études à hauteur de 445.000 euros en quasi-fonds propres.

« Cela nous a permis de nous lancer et aujourd'hui nous sommes tout à fait opérationnels. Une part sociale chez Bien Commun, c'est 100 euros, donc tout le monde peut investir dans le projet pour soutenir le collectif », poursuit la directrice des opérations.

N'étant qu'à ses débuts, la société reste assez transparente concernant son chiffre d'affaires. Celui-ci s'élevait à 98 000 euros pour la première année. Désormais, l'objectif pour Bien Commun est de tripler ce résultat pour atteindre les 300 000 euros en 2023, grâce à l'aboutissement de plusieurs projets en cours cette année.

« Dans le monde immobilier, les acteurs n'ont tendance qu'à réfléchir en termes de rentabilité financière. Nous, nous voulons réfléchir différemment nos projets en voyant l'immobilier comme un moyen de répondre aux besoins locaux des communes rurales », nuance Clara Allgaier.

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Répondre aux besoins des collectivités locales

Par ailleurs, la coopérative Bien Commun prépare sa seconde activité, la foncière solidaire. Ici, l'objectif est de racheter les bâtiments vétustes pour les rénover et les mettre en location.

« Aujourd'hui, nous travaillons sur la structuration de la foncière solidaire. Pour cela, nous avons besoin de faire une autre levée de fonds afin d'investir dans notre premier bâtiment, que nous avons par ailleurs déjà identifié sur le village de Cazes-Mondenard dans le Tarn-et-Garonne ».

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Avec de telles ambitions, le travail en amont nécessaire à la réalisation de ces projets est important et demande de la rigueur. Pour cela, Bien Commun entre en relation, dans un premier temps, avec les villages désireux de se lancer dans le projet.

« Soit ces derniers viennent vers nous, mais sur d'autres territoires, c'est plutôt nous qui avons identifié les bâtiments à rénover, ou bien, c'est un partenaire qui nous en a parlé, etc », indique la directrice des opérations.

Des études et des ateliers sont ensuite réalisés avec ces collectivités rurales ainsi que tous les acteurs du projet afin de déterminer, notamment, les besoins locaux auxquels se destinera le bâtiment une fois rénové. Un aspect qui se révèle être une véritable valeur ajoutée pour la coopérative. « Dans ce genre de projet immobilier, cette approche est assez innovante dans le milieu parce que c'est quelque chose qui ne se fait pas systématiquement », affirme-t-elle.

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Ensuite, intervient l'étape du montage financier et juridique afin d'obtenir des subventions, des aides ou bien des prêts.  Enfin, dans une phase plus opérationnelle, le cahier des charges est dressé et les études de maîtrise d'œuvre sont lancées avec des appels à projets pour réaliser les travaux.

Une dizaine de projet en cours

Pour l'instant, la coopérative n'est qu'au début de ses activités. Une dizaine de projets sont en cours dans la région Occitanie, mais pour l'instant aucun n'est abouti, "l'immobilier se joue souvent sur un temps très long", se défend la co-fondatrice.

Parmi ces chantiers, se trouve un projet d'habitat inclusif à Lafrançaise dans le Tarn-et-Garonne, qui a pour objectif d'être un lieu de vie partagé pour seniors. Un autre de ces chantiers qui se situe à l'entrée du quartier Saint-Paul de la commune Auterive en Haute-Garonne, contribuera à revitaliser le secteur en développant une mixité de fonctions. La commune de Saint-Giron travaille également avec Bien Commun sur la restructuration de son quartier de Saint-Valier. "En somme, on ne s'ennuie pas, il y a beaucoup à faire en Occitanie", conclut Clara Allgaier.

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