De mémoire de promoteur, on n'avait jamais vu ça.
"8 344 logements neufs ont été vendus dans l'aire urbaine en 2016. C'est 24 % de plus qu'en 2015 et la meilleure année jamais enregistrée depuis la création de l'Observer de l'immobilier toulousain," a pointé Patrick Saint-Agne, le président de la FPI lors de la présentation des résultats du secteur le 14 février dernier. Le promoteur refuse pourtant de parler d'année record, préférant évoquer "un contexte hyper favorable lié à des taux d'intérêt très bas, un dispositif fiscal Pinel qui plaît aux investisseurs et le fort pouvoir démographique de la région toulousaine."

Toulouse, moins chère que les autres grandes métropoles

Les ventes à occupants ont particulièrement profité de ce contexte, en hausse de 26 % avec 1 790 ventes enregistrées en 2016 contre 1 421 en 2015. Des ventes, dopées entre autres, par une nouvelle offre de logements à prix maitrisé et le dispositif prêt social location accession (PSLA). Ces dispositifs permettent de devenir propriétaires à moins de 3 000 €/m2, alors qu'il faut débourser en moyenne 3 460 €/m2 hors parking pour acquérir un logement dans le marché libre dans l'aire urbaine. Un prix qui a progressé de 2,5 % entre 2015 et 2016.

"Mais Toulouse reste l'une des grandes métropoles les moins chères de France, c'est d'ailleurs l'une des raisons pour lesquelles nous attirons de nombreux investisseurs," estime Patrick Saint-Agne. Dans Toulouse intra muros, 96 % de l'offre de logements neufs oscillent entre 2 800 et 4 700 €/m2 et 75 % des ventes sont conclues auprès d'investisseurs. Ils occupent 66 % du marché dans l'aire urbaine.

La même euphorie touche les professionnels de l'immobilier d'entreprise. L'observatoire toulousain de l'immobilier d'entreprise (OTIE) vient en effet de dévoiler un bilan 2016 exceptionnel avec 169 100 m2 de bureaux commercialisés, dont 147 700 m2 placés.

"C'est 47 % de plus qu'en 2015 et 23 % de plus que la moyenne des cinq dernières années, un record historique," estime Michelle Bellan la présidente de l'observatoire toulousain.

Sans surprise, comme pour les logements, les programmes neufs pèsent dans le marché. Ils ont capté près de 46 % des transactions en 2016 (soit l'équivalent de 80 000 m2) dont les 2/3 sont en cours de construction.

L'aéronautique et le spatial, des locomotives pour l'immobilier de bureaux

Les grandes transactions ont marqué l'année, notamment dans les secteurs de l'aéronautique et du spatial qui ont représenté 23 % du marché. Parmi les transactions significatives, on peut citer Stelia Aérospace à Colomiers (13 300 m2), Airbus Group à Blagnac (6000 m2), l'IRT sur Toulouse Aerospace (11 000 m2 et 3 800 m2 dédiés à des entreprises émergentes). Le secteur des services n'est pas en reste avec plusieurs transactions dédiées notamment à des sièges d'entreprises : l'IoT Valley, ERDF, le Crédit Agricole Immobilier, la MSA, AG2R La mondiale, Carrefour, In Situ Business ou encore le groupe Chausson Matériaux.

En immobilier d'entreprise, Toulouse plaît aussi aux investisseurs :

"On enregistre 398 millions d'euros d'engagements enregistrés en 2016, dont 134 millions d'euros pour la classe d'actifs bureaux pour la troisième année consécutive. C'est la meilleure performance réalisée depuis 2008, " souligne Mathieu Galy, responsable investissements pour CBRE.

Avec 398 millions d'euros d'investissements, soit 11 % du marché, Toulouse arrive au troisième rang des métropoles régionales, derrière Lyon (707 millions d'euros d'investissements et 19 % du marché) et Lille (620 millions d'euros d'investissements et 16 % du marché). Mercialys a notamment réveillé le secteur du retail avec un investissement de 134 millions d'euros dans l'extension du centre commercial de Fenouillet.

Sur le marché des bureaux en revanche, c'est Lyon qui capte 40 % du marché avec 592 millions d'euros d'investissements, suivi par Bordeaux (280 M€), Lille (195 M€), Aix-Marseille (167 M€) et Toulouse (134 M€). Les secteurs de la Cartoucherie, de Borderouge et de l'hyper-centre (en particulier le programme Elypsis situé rue des 36 ponts) ont séduit les investisseurs. "Ailleurs dans l'agglomération, les transactions ont été peu nombreuses, faute d'offres suffisantes," précise Mathieu Galy. Il pointe des perspectives 2017 prometteuses, "grâce notamment aux grands projets Toulouse Euro Sud Ouest et Toulouse Aerospace qui devraient drainer un volume d'investisseurs conséquent."