Montpellier / Toulouse, le match immobilier

Toutes deux privilégiées par les investisseurs, Toulouse et Montpellier n’attirent pas forcément les mêmes profils. Pourquoi les séniors préfèrent-ils Montpellier à Toulouse et cette dernière a-t-elle vraiment une longueur d'avance pour séduire les cadres ? Zoom sur deux marchés immobiliers complémentaires.
Place de la Comédie à Montpellier et place Saint-Étienne à Toulouse

Toulouse et Montpellier caracolent régulièrement en tête des palmarès. Qualifiées successivement de villes où il fait bon vivre, travailler ou étudier, elles sont saluées pour leur dynamisme économique ou la douceur de leur climat. Toulouse est la 4e ville de France, Montpellier la 8e (en nombre d'habitants). Toutes deux attirent chaque année 5 000 à 7 000 nouveaux habitants, étudiants, actifs et retraités. Et leurs marchés immobiliers respectifs en profitent !

D'ici à quelques mois, elles devront cohabiter au sein d'une seule et même grande région. Complémentaires mais différentes, ces deux villes devront donc plus que jamais façonner leur propre image pour continuer à exister. Laquelle des deux est la plus accessible pour habiter ou investir ? Comment s'y porte le marché des transactions depuis le début de l'année et à quel prix peut-on s'offrir une maison dans une banlieue chic de Montpellier ou de Toulouse ? Quelle politique urbaine mène chacune des deux métropoles ? Pourquoi les séniors préfèrent-ils Montpellier à Toulouse et cette dernière a-t-elle vraiment une longueur d'avance pour séduire les cadres ? Zoom sur ces deux marchés immobiliers.

Rebond du marché depuis fin 2014

Une chose est sûre, à Toulouse comme à Montpellier, les affaires ont repris depuis le début de l'année.

"Nous avons constaté une nette accélération du nombre de ventes dans l'ancien dans la Ville rose, + 15 % par rapport à 2014", analyse Philippe Pailhès, expert immobilier à la Chambre des notaires de la Haute-Garonne.

Après une année d'hésitation, ceux qui avaient des projets se sont lancés, convaincus par l'aubaine des taux bas et des prix restés stables. Ils ne dépassent plus désormais les 2 500 euros / m2 en moyenne dans l'ancien. À force d'attendre, certains acheteurs ont même reconstitué leurs bas de laine. Ainsi, le budget moyen consacré à l'achat d'un pavillon dans l'agglomération est en hausse : 240 000 à 260 000 euros cette année, contre 220 000 à 230 000 euros l'année dernière.

Même constat à Montpellier pour Bruno Cassin, le président de la Fnaim de l'Hérault.

"Nous avons un réel sentiment de rattrapage depuis le début de l'année, se réjouit-il, grâce à de bonnes conditions d'emprunt, mais aussi des prix orientés régulièrement à la baisse depuis 2011."

Ici aussi, le volume de transactions a augmenté de 10 % depuis un an, mais ce même engouement ne gomme pas la grande différence entre ces deux marchés. Le marché montpelliérain reste bien plus étroit que celui de la Ville rose.

 les séniors cherchent la Méditerranée


"Le volume d'échanges à Montpellier est inférieur de 40 % à celui de Toulouse", évalue Philippe Pailhès. Désormais, à Montpellier, le ticket d'entrée moyen pour un appartement en ville est de 2 400 à 2 450 euros / m2. Comme à Toulouse, les transactions de petites surfaces, jusqu'au T2, constituent le gros du marché (70 %) pour satisfaire les demandes des étudiants et de séniors, si nombreux à envisager le bord de la Méditerranée pour leur retraite. Ils sont d'ailleurs autant séduits par l'ancien que par le neuf.

"Chez nous, le marché n'est pas forcément très actif du côté des cadres en activité car, contrairement à Toulouse, nous manquons d'entreprises. Mais nous nous rattrapons avec les jeunes retraités, nombreux à choisir Montpellier pour la proximité de la mer, le climat et des structures hospitalières de très haut niveau", rappelle Bruno Cassin.

Montpellier, 3e ville la plus chère

Si Toulouse profite de son marché de cadres de l'aéronautique, Montpellier attire donc celui des séniors et des professionnels de santé. "Nous avons de très grands hôpitaux et une clientèle active et aisée parmi les médecins, chirurgiens et chefs d'entreprises dans le secteur des biotechs", décrit l'agent immobilier. D'ailleurs, contrairement aux idées reçues, le marché toulousain ne doit pas son dynamisme aux seuls cadres. Car le Toulousain type a 30 ans et travaille dans la fonction publique, qui reste le 1er employeur de la Ville rose (29 %), comme l'a révélé l'Insee dans son dernier portrait de Toulouse.

Sur le marché de la location, si les prix ont légèrement baissé cette année dans les deux métropoles, Montpellier reste néanmoins la troisième ville de France la plus chère après Paris et Nice, à 13,8 euros / m2 ! Tandis que Toulouse reste plus raisonnable, à 12 euros / m2, pointe l'observatoire Clameur dans ses derniers chiffres.

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