L'immobilier d'entreprise enregistre son plus mauvais trimestre depuis 5 ans

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(Crédits : ON / Rémi Benoit)
Baisse du nombre de transactions et raréfaction des grandes transactions : l'Observatoire toulousain de l'immobilier d'entreprise décrit un marché atone et table sur une petite année en 2015. L'est et le sud-est de l'agglomération toulousaine tirent leur épingle du jeu dans un contexte compliqué.

Après une très bonne année 2014, les professionnels de l'immobilier d'entreprise craignent un tout petit cru 2015.

"Les résultats sont mauvais concernant les bureaux comme les locaux d'activité, avec une importante baisse du volume de transaction et une demande placée en baisse de 23 % sur les neuf premiers mois de l'année", se désole Christian Peyge, le président de l'OTIE (L'Observatoire toulousain de l'immobilier d'entreprise).

Ce 3e trimestre 2015, avec à peine 13 700 m2 de bureaux placés, sera même "le plus mauvais depuis 5 ans."

Des mauvaises performances que les commercialisateurs expliquent par un manque de transactions dans le neuf (à peine 1 770 m2 transactés) et la rareté des grandes transactions. "Nous n'en avons enregistré que trois ce trimestre, mais aucune n'atteint les 3 000 m2, décrit Christian Peyge. Par ailleurs, 80 % des opérations sont inférieures à 250 m2 et le marché repose donc essentiellement sur des échanges de seconde main."

Labège et Balma tirent leur épingle du jeu

Les trois transactions significatives de cette dernière période concernent Econocom (2 058 m2) à Labège Innopole, Gan (1 343 m2) et Chèvrefeuille (1 041 m2) à Balma. Le sud-est de Toulouse reste d'ailleurs parmi les zones à fort potentiel locatif avec un stock immédiat stable de 43 300 m2. Mais Toulouse intra-muros, qui regroupe habituellement 80 à 90 % des transactions, n'a enregistré que 4 233 m2 commercialisés ce trimestre. "C'est un signe que le marché est en panne", analyse le président de l'OTIE.

Les livraisons de Akka Technologies et Safran vont empirer la situation

Mécaniquement, le stock progresse légèrement avec 220 300 m2 disponibles dont 196 500 m2 sont des surfaces de seconde main. Mais le pire est à venir dès 2016 avec la livraison attendue des sièges régionaux d'Akka Technologies et de Safran à Blagnac, qui donnera lieu à des libérations de grandes surfaces de seconde main.

Conscients du phénomène, les professionnels de l'immobilier ont décidé d'engager un suivi des secteurs de forte vacance. Il s'agit notamment des surfaces disponibles au sud-ouest de Toulouse : l'Oncopole, Bordelongue, Basso-Cambo, la Cépière, la zone Thibaud et Portet-sur-Garonne, jusqu'à Muret.  

Du côté des locaux et des entrepôts, le marché aussi a ralenti avec une baisse de 39 % des surfaces commercialisées depuis le début de l'année. 20 482 m2 ont été commercialisés ce 3e trimestre, uniquement des surfaces de seconde main, la vacance est faible (3,5 %) et assez concentrée au nord et au sud-ouest de Toulouse.

Les investisseurs sont de retour

La bonne nouvelle vient des investisseurs avec un nombre de ventes multiplié par deux en un an et un signe qui ne trompe pas, le retour des lancements en blanc. C'est le cas du groupe Carles pour 8 000 m2 de bureaux à Ramonville et de 10 000 m2 construits par le promoteur CFA Midi-Pyrénées rue des 36 Ponts. "Nous attendons aussi quelques belles transactions au 4e trimestre, mais ce n'est pas sûr que cela suffise à inverser la tendance sur l'année 2015", prévoit Christian Peyge.
 
Il table sur 100 000 m2 transactés cette année, contre 140 000 l'année dernière. Ce sera donc l'équivalent de 2013.

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