Tous les professionnels de l'immobilier sont aujourd'hui bien dubitatifs. Les spécialistes du neuf sont préoccupés par la fin prochaine du dispositif Scellier, béquille fiscale qui leur assurait une activité quasi récurrente. « Les ventes réalisées par les promoteurs ont chuté de 25 % au premier trimestre 2012 par rapport au même trimestre de 2011 et de 39 % par rapport aux trois premiers mois de 2010 », a déclaré Marc Pigeon, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), au cours d'une conférence de presse.

Ceux plus spécialement orientés vers les centres commerciaux révisent leur stratégie pour coller à une demande plus sélective de la clientèle. Du coup, ils lâchent les petites unités matures pour focaliser leur intérêt sur les très grands centres en France mais aussi en Europe. Comme Unibail-Rodamco vient de le démontrer en acquérant deux grands centres commerciaux au Portugal auprès d'un fonds détenu par Commerzbank pour 500 millions d'euros. Stratégie également suivie par Klépierre, Altarea et Mercialys.

La double peine de l'immobilier de bureaux

Les sociétés ayant choisi de concentrer leur portefeuille sur l'immobilier de bureaux sont tout autant à la peine et réfléchissent à l'avenir. Leur problème est moins politique que conjoncturel. Ces entreprises doivent faire face à un double écueil : la crise financière de ces quatre dernières années les a fragilisé et a relancé le chômage, poussant les bailleurs à revoir à la baisse leur demande de surface pour leurs salariés ou à réclamer une batterie d'avantages au moment de la reconduction du bail. Par ailleurs, le marché du bureau est aujourd'hui très tendu et les achats se font dans des conditions telles que les rendements espérés sont régulièrement revus à la baisse.

Du coup, ces mêmes spécialistes échafaudent plusieurs pistes pour parer cette tendance. Parmi celles-ci, l'idée de transformer des actifs de bureaux en immeubles résidentiels fait son chemin. Et ce, même si les rendements des logements sont moins généreux que ceux de bureaux. Compte tenu des besoins de logements et de la situation de pénurie dans nombre de grandes villes françaises, cette idée est loin d'être saugrenue. Certes, les entreprises adeptes de cette option acceptent de rogner sur les rendements. En contrepartie, elles se positionnent sur un marché largement demandeur et surtout à la récurrence rassurante.

Gécina, par exemple, a déjà commencé à traduire dans les faits cette orientation puisqu'elle est en train de transformer un immeuble de bureaux en résidences pour étudiants. Avec ici l'avantage de récupérer des rendements encore plus juteux que ceux pratiqués pour les bureaux. D'autres professionnels réfléchissent aussi à créer des fonds afin d'y loger des actifs commerciaux à transformer en logements. Quitte à entamer des travaux, autant le faire pour créer de nouveaux logements. Vu les besoins actuels, certains se plaisent même à imaginer que le nouveau gouvernement puisse introduire différents mécanismes favorisant une telle issue.

Allianz et la Société Générale s'associent

En attendant, les investisseurs institutionnels, semblent toujours intéressés par l'investissement immobilier. Allianz et Société Générale ont annoncé s'être associés pour réaliser un financement immobilier de 275 millions d'euros pour la Foncière des régions (à raison de 200 millions pour Allianz et 75 millions pour la Société Générale). Ce financement est adossé à des immeubles de bureaux intégralement loués à France Telecom et il est conclu pour une durée de 7 ans.

Peter Etzenbach, Chief Investment Officer d'Allianz France est on ne peut plus clair sur le sujet : « Ce projet marque l'entrée d'Allianz sur le marché du financement immobilier en France. Cette opération s'inscrit dans la stratégie du groupe d'augmenter son exposition directe et indirecte à l'immobilier, notamment sur des actifs de qualité et sécurisés ».

La Foncière des régions a annoncé, en parallèle, des performances trimestrielles de bonne facture avec notamment une hausse de 3,5 % des loyers à 126,8 millions d'euros. Le groupe a réalisé pour 362 millions d'euros de cessions (dont la vente d'un bloc de 3,3 % d'actions Altarea). Il a réussi à négocier 540 millions d'euros de nouveaux financements et s'apprête à boucler une tranche de 500 millions d'euros supplémentaires. De quoi saisir quelques opportunités.

Pascale Besses-Boumard-La Tribune.

Photo © Remi Benoit