Logement neuf : Toulouse, Bordeaux et Montpellier à l'heure de la reprise

De Bordeaux à Montpellier, le logement neuf retrouve des couleurs. Mais, derrière des indicateurs positifs, chacune de ces grandes métropoles conserve ses particularités. Les investisseurs privilégient Toulouse, Bordeaux intra-muros reste plus chère que ses voisines et Montpellier séduit les acheteurs de résidences secondaires. État des lieux.

Le doute n'est plus permis. Après plusieurs mois de ventes orientées à la hausse dans le marché des logements neufs, on peut bel et bien parler de reprise. À Toulouse, par exemple, en 2015, le nombre de ventes nettes a progressé de 29 % et de 24 % dans l'aire urbaine par rapport à 2014, mesure la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) dans son dernier observatoire. C'est à Montpellier que la reprise a été la plus spectaculaire, avec une hausse de 52 % des ventes dans l'aire urbaine, tandis qu'à Bordeaux les volumes sont restés stables.

Au niveau national, depuis le début de l'année, la tendance s'est encore accentuée avec 102 300 autorisations de construire délivrées entre décembre 2015 et février 2016 selon le ministère du Logement, soit une hausse de 18 % par rapport à l'année précédente.

Une embellie essentiellement portée par les logements collectifs, qui représentent 53 % des logements autorisés.

Si le marché s'accélère, c'est avant tout parce que les acheteurs répondent présents. "Les mesures gouvernementales de ces derniers mois, couplées à un effet 'taux bas' et à des prix stabilisés à la baisse ces dernières années, ont redonné du pouvoir d'achat et aidé les acheteurs à franchir le pas", observe Nicolas Pécourt, le directeur de la communication externe et RSE du Crédit Foncier. La société spécialisée dans les financements et services immobiliers en France présentait ce jour à Toulouse une photographie du marché du logement dans la nouvelle région Languedoc-Roussillon-Midi-Pyrénées.

À Montpellier, un marché étroit
mais dynamique

Montpellier s'est hissée ces derniers mois parmi les villes de France où la reprise a été la plus forte. Mais ces performances restent cependant à nuancer. "Le marché du Languedoc-Roussillon est bien plus étroit que le nôtre et les ventes de l'aire urbaine de Toulouse sont supérieures à l'ensemble des ventes de l'ex-région Languedoc-Roussillon", pointait ainsi le promotteur Patrick Saint-Agne lors de la présentation du bilan des ventes 2015 il y a quelques semaines. Un constat partagé par les experts du bureau d'étude spécialisé en stratégies immobilières Adequation, basé à Montpellier. Ces derniers évaluent qu'il faut quasiment additionner toutes les ventes du territoire de Languedoc-Roussillon pour arriver au volume annuel de ventes du marché toulousain.

"En Languedoc-Roussillon, 80 % du marché sont concentrés à Montpellier, mais 2 784 ventes ont été enregistrées à Toulouse intra-muros en 2015, contre seulement 1 838 à Montpellier", pointe aussi Jean-Philippe Jarno, le directeur général d'Urbis réalisations à Toulouse.

Pour les experts du Crédit Foncier, plutôt que ces écarts, c'est le poids de ces deux métropoles, qui appartiennent désormais à une seule et même région, qu'il convient d'analyser.

"Cette nouvelle région est la plus attractive de l'ensemble des 13 nouvelles régions françaises, la population y augmente de plus de 50 000 habitants par an à un rythme qui est le double de celui observé en France", pointe Nicolas Pécourt.

Autre caractéristique importante, sa vitalité économique avec notamment un taux de création d'entreprises parmi le plus élevé de France de 10 par an pour 1 000 habitants.

Pour le Crédit Foncier, ces indicateurs se répercutent directement sur le marché du logement. "Le territoire de Languedoc-Roussillon-Midi-Pyrénées compte un nombre de logements significatif, 10 % du parc national pour 9 % de la population, en raison notamment d'un nombre important de résidences secondaires situées dans les Pyrénées, les contreforts du massif central et, bien sûr, la côte méditerranéenne", indique Nicolas Pécourt.

Bordeaux la plus chère,
Toulouse la moins chère

Si les ventes de logements neufs sont reparties à la hausse en 2015, dopées selon les spécialistes par des conditions d'emprunt favorables, les acheteurs ne sont pas forcément ceux que l'on croit... Ainsi, dans chacune des trois métropoles, Bordeaux, Toulouse et Montpellier, ce sont les ventes à investisseurs qui ont tiré le marché tandis que les ventes à occupants ont reculé (sauf à Montpellier).

Toulouse et Midi-Pyrénées restent les plus attractives aux yeux des investisseurs. Grâce au dispositif Pinel, ces ventes y ont progressé de 36 % par rapport à 2014. "Elles représentent désormais 75 % des ventes au détail, contre 69 % en 2014", estime Patrick Saint-Agne, le président de la FPI Midi-Pyrénées.

Bordeaux arrive en 2e position avec des ventes à investisseurs en hausse de 34 %, passant de 57 % des ventes au détail en 2014 à 68 % en 2015. Seule Montpellier se distingue. Si la part des investisseurs a augmenté de 66 % dans la communauté d'agglomération montpelliéraine entre 2014 et 2015, les ventes en accession ont aussi progressé de 33 % sur la même période.

Au niveau des prix, cependant, le classement évolue.

"À Bordeaux, un logement neuf coûte 4 % de plus qu'à Montpellier et 10 % de plus qu'à Toulouse et ces écarts s'accentuent pour les petites surfaces", cite Nicolas Pécourt, au regard du baromètre LPI-Se Loger.

Seul bémol dans cette photographie optimiste : les mises en ventes de logements neufs qui progressent trop lentement au niveau national. En 2015, elles ont atteint 96 715, soit une hausse de 6,3 % par rapport à 2014, alors que, dans le même temps, les ventes au détail ont progressé de 18,2 % dans la France entière. Les mises en vente restent en retrait de leur potentiel estime même la FPI dans son bilan.

Un détail qui n'inquiète pas Nicolas Pécourt. Pour 2016, "l'activité du marché du logement devrait rester soutenue en Languedoc-Roussillon-Midi-Pyrénées, notamment grâce aux mesures gouvernementales avantageuses. D'ailleurs, le ministère du Logement tablait sur 120 000 PTZ octroyés en 2016 et nous pensons que ces objectifs seront atteints."

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