Si la reprise est encore qualifiée de molle en France, dans le secteur de l'immobilier, elle est déjà une réalité ! En 2015, les notaires de Haute-Garonne ont constaté une hausse de 10 % des volumes de ventes, neuf et ancien confondus, et des prix stables dans l'ancien, de l'ordre de 2 500 euros / m2 intra-muros.

Tendance vérifiée également au sein des grands réseaux de la profession.

"Nous avons enregistré, rien que sur le mois de janvier 2016, 278 transactions dans les agences de notre réseau, soit 9 ventes par jour. Des performances que nous n'avions pas vues depuis 2011", estime Emmanuelle Lassalle-Michel, la présidente de la Fnaim de Haute-Garonne.

Au niveau national, la Fnaim a même enregistré 800 000 ventes en 2015, soit 16 % de plus qu'en 2014. Un très beau score.

Mais la palme revient sans conteste au logement neuf, avec des ventes nettes en progression de 24 % dans l'aire urbaine toulousaine sur la même période. "Cela représente 5 721 ventes, soit le chiffre le plus haut depuis 2010, année où nous avions enregistré 6 734 ventes", compare aussi Patrick Saint-Agne, qui qualifie 2015 "d'année Pinel".

+ 25 % de pouvoir d'achat en 5 ans

Si les Toulousains ont retrouvé de l'appétit pour l'immobilier en 2015, c'est parce qu'ils ont pu profiter d'un alignement de planètes extrêmement favorable. Des prix stables d'une part, des conditions d'emprunt très propices, avec un taux inférieur à 2 % sur 20 ans régulièrement octroyé aux meilleurs profils à Toulouse, le tout assorti à un dispositif fiscal (Pinel) lui aussi très avantageux. "2015 a été l'occasion pour de nombreux Toulousains de renégocier leurs crédits immobiliers et donc de retrouver du pouvoir d'achat", estime le notaire Philippe Pailhès. En cinq ans, les faibles taux d'emprunt bancaires ont permis en effet aux particuliers de récupérer 25 % de pouvoir d'achat. Et la situation devrait se poursuivre cette année grâce à la mise en œuvre du PTZ + depuis le 1er janvier dernier.

"S'il est encore trop tôt pour mesurer les effets de ce dispositif, nous savons déjà que c'est une bonne mesure, qui permettra aux primoaccédants de se constituer un apport gratuit pour acheter dans le neuf ou dans l'ancien", assure le notaire.

De même, le Crédit Foncier dans ses perspectives 2016, table sur une stabilité des prix assortie d'une nouvelle hausse du nombre de ventes dans l'ancien (825 000 transactions) et des constructions neuves (379 000 logements, soit 7,7 % supplémentaires par rapport à 2015).

À Toulouse, la cote des quartiers ne change pas

À Toulouse, si la cote des quartiers n'a pas été modifiée par cette embellie, les faubourgs qui avaient connu un net ralentissement ont retrouvé des couleurs.

Dans le trio de tête, les quartiers des Carmes, de Saint-Étienne et du Grand-Rond restent les plus convoités, avec un prix moyen constaté dans l'ancien à 4 000 euros / m2, "et jusqu'à 4 800 euros pour des biens d'exception, déjà rénovés ou disposant d'une terrasse", indique Anne de la Sauzay, la directrice générale du groupe Mercure.

Du côté de la Côte Pavée et de Montaudran, qui devraient théoriquement être desservis par la 3e ligne de métro, aucun effet d'anticipation ne se ressent pour l'instant. Ce secteur de Toulouse, qui affiche des tarifs immobiliers élevés, a enregistré beaucoup d'activité ces derniers mois. "Les acheteurs sont nombreux, et leur demande type concerne des maisons à rénover pour 400 000 euros à 500 000 euros", décrit Éric Oberdorff, de l'agence Guy Hoquet Bien à Toit. À ce prix, les affaires ne restent pas 24 heures sur le marché !

Même dynamisme rive gauche, quartier Saint-Cyprien. Ici aussi des budgets conséquents de 500 000 à 600 000 euros ont fait leur retour. À ce prix, les rares maisons avec de petites parcelles de terrain s'arrachent à 4 500 euros / m2.

Autre signe du dynamisme du marché, les investisseurs sont très présents intra-muros.

"Ils recherchent des petites surfaces bien placées Place Dupuy, à Jean-Jaurès ou Saint Cyprien, à des prix qui oscillent entre 3 200 et 4 500 euros / m2 en fonction de l'état du bien", pointe Virginie Montagné de l'agence VM immobilier.

En première couronne, Balma et Tournefeuille attirent plutôt les acheteurs en quête d'espaces et dotés de bons budgets. Les belles villas s'échangent entre 600 000 et 900 000 euros. "Des prix que nous n'avions pas vus depuis un certain temps", assure Sylvain Bocéno, de l'agence Imm'Occitan à Tournefeuille.

75 % des ventes de neuf concernent des investisseurs

Dans ce contexte de redécollage du marché, les effets les plus spectaculaires se sont donc fait sentir dans le logement neuf.

Dans l'aire urbaine - 1,2 million d'habitants et 453 communes jusqu'aux limites des départements voisins de la Haute-Garonne -, les promoteurs ont enregistré 5 721 ventes, soit une progression de 24 % entre 2014 et 2015. Dans ce territoire, les ventes à investisseurs ont flambé de 36 % et concernent 75 % du marché. À l'inverse, les ventes à occupants ont baissé de 1 %.

Les prix moyens, quant à eux, restent stables à 3 370 euros / m2 (+ 0,6 %). "Une stabilité des prix dictée par la loi Pinel qui plafonne les loyers de locations", décrivent les promoteurs. Une stabilité qui pourrait cependant ne pas durer, car les stocks ont fondu de 14 % et ne représentent plus aujourd'hui que l'équivalent de 9,2 mois de commercialisation.