Tour Occitanie : la Compagnie de Phalsbourg détaille son projet hors norme

Philippe Journo, PDG de la Compagnie de Phalsbourg, investit 130 millions d’euros pour construire la Tour Occitanie à Matabiau. Il détaille le projet de cette tour jardin qui mêlera logements, bureaux, commerces, un hôtel 4 étoiles et un restaurant gastronomique. Interview.
Philippe Journo, PDG de la Compagnie de Phalsbourg.

Promoteur investisseur spécialisé dans les centres commerciaux hors normes, Philippe Journo, PDG et fondateur de la Compagnie de Phalsbourg, a déjà réalisé entre autres l'Atoll, posé tel un ovni dans la campagne Angevine, Waves, l'immense vague de métal à Metz, et bientôt l'audacieux projet "1 000 arbres", lauréat de réinventer Paris. Une forêt qui recouvrira une partie du périphérique de l'ouest parisien...

Pour mener ces projets qui ne cochent pas les cases traditionnelles de la promotion immobilière, Philippe Journo emploie des recettes bien rodées : une architecture confiée à de grandes signatures internationales, une large place faite à la nature et, à l'arrivée, des "projets-lieux de vie" qui mêlent logements, bureaux, hôtels et commerces.

L'une de ses prochaines étapes sera Toulouse, où la Compagnie de Phalsbourg a remporté le projet de la Tour Occitanie, le 1er gratte-ciel de la ville, dans le futur quartier Toulouse EuroSudOuest.

On dit souvent que Toulouse est le berceau de la promotion immobilière. Pourtant, vous n'étiez pas encore implanté ici. Qu'est-ce qui vous a décidé cette fois ?

Nous travaillons sur le sens et, quand les projets n'ont pas de sens, nous ne venons pas. Jusqu'à présent, nous n'avions pas le bon projet pour nous implanter à Toulouse. Par ailleurs, notre sujet n'est pas de construire des milliers de m2 de logements mais plutôt de construire des logements exceptionnels. Nous sommes avant tout des investisseurs et des spécialistes du commerce avec un patrimoine de 550 000 m2 et, par ailleurs, 400 000 m2 en développement entre avril 2018 et avril 2021.

Qu'est ce qui vous a séduit dans le projet toulousain la Tour Occitanie?

Nous avons aimé l'ambition de la Ville et de la SNCF d'oser créer une tour de 150 mètres de hauteur, dans une ville qui n'a pas d'immeuble de grande hauteur, et sur un espace extrêmement contraint. Nous avons décidé de construire 27 000 m2, au lieu des 40 000 m2 autorisés au départ, pour privilégier l'esthétique. Cette tour sera la plus haute de toute la région Occitanie, c'est un vrai risque politique auquel nous avons eu envie de participer. Pour ce challenge, nous avons fait appel à l'architecte américain Daniel Libeskind, qui a reconstruit entre autre le World Trade Center et nous lui avons confié le projet. Par ailleurs, l'emplacement et la proximité de la gare nous a décidé. La Tour Occitanie - car ce sera bien son nom définitif - sera le premier élément d'un programme de développement urbain ambitieux. Si nous réussissons ce projet, peut-être en réaliserons-nous d'autres à Toulouse, mais nous aimons bien l'idée de faire nos preuves avant tout.

Vous avez en effet été sélectionné en tant que maitre d'ouvrage sur ce projet, mais pour une période de négociation exclusive de trois mois. Votre projet peut-il être remis en question ?

Non, ou en tout cas à la marge. Cette période sert en réalité à apporter des adaptations techniques au projet. Répondre à un concours consiste à arriver avec une vision, des dessins et des perspectives, mais sans connaitre les désidérata précis du client. C'est ce qui s'est passé pour les 1 400 m2 de locaux techniques de la SNCF qui seront positionnés dans la tour. Le deuxième point sur lequel nous retravaillons concerne le positionnement même de la tour. Quand nous avons conçu le projet, nous n'avions pas de plan précis de la gare ni du terrain. Or, à partir du 14e étage, nous passons en surplomb des voies. La SNCF nous a demandé de retravailler ce point. C'est ce que nous faisons actuellement, en modifiant notamment la rotation de la tour afin que le haut de l'édifice regarde la vieille ville.

Quel montant investissez-vous dans la Tour Occitanie et comment avez-vous prévu de gérer ce bâtiment ?

Nous investissons 130 millions d'euros dans ce bâtiment et avons pris l'engagement d'en rester propriétaires et gestionnaires. Nous nous inscrivons sur le long terme et souhaitons que, dans 15 ans, la Tour Occitanie vaille plus qu'aujourd'hui. Nous comptons louer les bureaux mais, si un grand groupe veut acheter, la porte n'est pas fermée, nous discuterons.

Concernant la gestion, nous allons former une copropriété avec la SNCF qui restera propriétaire de ses propres locaux dans la tour. Bien sûr, les appartements seront vendus. Néanmoins, nous voulons nous assurer d'avoir la majorité de la copropriété pour que la qualité de l'immeuble soit au rendez-vous.

Ainsi, l'hôtel de 120 chambres et 5 000 m2 sera géré par Hilton, qui est l'un de nos partenaires et avec lequel nous avons déjà scellé plusieurs projets, et le restaurant du dernier étage sera également mis en gérance.

Le chef toulousain doublement étoilé Michel Sarran était pressenti pour diriger cet établissement, vous confirmez ?

Je vous confirme qu'il est en concours avec une autre équipe. Le choix n'est pas encore tranché. Mais je tiens aussi à préciser que ce restaurant haut de gamme, situé au dernier étage, sera au milieu d'un jardin qui restera accessible à tous les Toulousains.

À ce propos, la tour comptera un hôtel 4 étoiles, 80 appartements et 11 000 m2 de bureaux haut de gamme, 800 m2 de commerces... Ne craignez-vous pas d'être hors marché dans une ville comme Toulouse ?

La Tour Occitanie sera un édifice exceptionnel qui ne peut être comparé au reste du marché. Si, pour les bureaux, le marché toulousain oscille entre 200 et 210 euros / m2, nous pourrons passer à 250 euros / m2. Même chose pour les logements. Lorsque vous disposez d'un penthouse de 150 m2 avec un jardin suspendu et une vue imprenable sur les Pyrénées, ce n'est pas tout à fait un bien classique.

Il n'est pas question de construire un projet hors marché. En revanche, nous serons certainement dans le haut du marché. D'autant qu'il faut appréhender ce que sera le marché toulousain en 2021 ou 2022. Je peux vous dire qu'à ce jour, alors que la commercialisation n'est pas lancée, nous avons déjà reçu des marques d'intérêt de la part de potentiels clients pour une dizaine d'appartements et pour 4 000 à 5 000 m2 de bureaux.

Vous appartenez au club des grands patrons de l'immobilier. Que pensez-vous de l'absence d'un ministère du Logement remplacé par un ministère de la Cohésion des territoires dans le gouvernement Macron. Certains en ont été crispés ?

Cela ne m'inquiète pas, au contraire. Je pense que, jusqu'à présent, traiter le logement en dehors de l'aménagement du territoire n'était pas une bonne chose. Je trouve aussi très bon signe que ce portefeuille ait été confié à Richard Ferrand, un très proche du président. Il faut encourager ce gouvernement. Je travaille avec l'Espagne, les États-Unis et des sociétés internationales et je peux vous dire que la France suscite de nouveau de l'espoir, contre de la défiance et de la peine jusqu'à présent.

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