2013, petit cru pour l'immobilier d'entreprises selon l'OTIE

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L'immeuble Berger-Levrault, acheté par Pitch à Labège
L'immeuble Berger-Levrault, acheté par Pitch à Labège
L'Observatoire toulousain d'immobilier d'entreprise (OTIE) vient de dresser le bilan 2013 de l'activité de l'immobilier de bureaux. Verdict ? Une demande placée en baisse de 15 % par rapport à la moyenne des transactions enregistrées depuis 4 ans, mais un marché de l'investissement qui reste dynamique à Toulouse.

Le 4e trimestre 2013 n'aura définitivement pas suffi à gommer les mauvaises performances du début de l'année. Résultat, ce sont seulement 112.600 m2 de bureaux qui ont été commercialisés l'an dernier dans l'agglomération toulousaine. Un chiffre en baisse de 15 %, puisque la moyenne des 4 dernières années s'élève à 133.200 m2. Malgré ce chiffre, Toulouse reste la 3e métropole de France en demande placée, mais arrive loin derrière Lyon (250.000 m2) et Lille (171.400 m2).

Contrairement à Toulouse, ces villes ont continué à progresser en 2013 grâce à des transactions de plus de 20.000 m2. Christian Peyge, le nouveau président de l'OTIE, tient quand même à nuancer ces chiffres : "Il faut les mettre en regard avec une année 2012 exceptionnelle, qui avait vu 146.800 m2 placés à Toulouse. Nous restons un marché de province", résume-t-il.


Un record enregistré dans le centre-ville
Le centre-ville a été particulièrement actif l'année dernière, avec 30.000 m2 de transactions enregistrées dans des locaux de seconde main, notamment l'immeuble Fidélio, le 40 Boulevard de la Marquette et le 1 place Alphonse Jourdain, suivi par les secteurs de Labège et Basso-Cambo. "C'est la première fois que le centre-ville enregistre un tel résultat", pointe Marc Delpoux, le vice-président de l'OTIE et directeur régional de l'immobilier d'entreprise chez BNP Paribas Real Estate. En tout, le marché de seconde main a représenté 77.000 m2 l'année dernière.

Dans le même temps, le marché du neuf a accusé un net repli (35.600 m2). En cause ? Un manque d'offres très net, peu de transactions en compte propre, et de clé en main locatif. Dans ce contexte, les prix locatifs sont restés stables dans une fourchette de 110 à 200 €/m2/HT en fonction de l'état des locaux et de leur localisation. Les prix à la vente s'échelonnent entre 2.000 à 2.300 €/HT/m2 pour du neuf, 1.000 à 1.600 €/ HT /m2 en l'état, et 700-1.000 €/HT/m2 à rénover.

Malgré cette situation, les stocks sont stables, ils atteignent 196.500 m2, dont 130.500 m2 dans l'ancien. Les stocks de neuf restent principalement concentrés au Nord-Ouest (Andromède) et au Sud-Ouest (Bordelongue). Selon l'OTIE, le stock à un an est estimé à 30.000 m2 en 2014, dont 22.000 m2 de bureaux neufs. Le taux de vacance s'élève quant à lui à 5 % du parc, estimé à 4 millions de m2.

Des investissements en hausse
Dans ce marché en repli, il faut souligner de bons indicateurs en matière d'investissements. En effet, ce marché est resté le 2e le plus actif en région après Lyon, avec 17 opérations enregistrées et des volumes investis en hausse, estimés à 116 M€. Il représente 110 M€ et 55.500 m2 uniquement pour les bureaux, soit une hausse de 20 % par rapport à 2012.

Parmi les transactions significatives, il faut citer l'ensemble Wood-Park acheté par Midi 2i à Basso-Cambo, l'immeuble Berger-Levrault, acheté par Pitch à Labège et l'immeuble Fram acheté par le groupe Thierry Oldak au centre-ville.

2014 sous de meilleurs auspices

Enfin, les experts s'accordent sur un point, "si 2013 a été compliquée, 2014 s'annonce sous de meilleurs auspices avec trois transactions d'ores et déjà en cours de réalisation, et qui représentent à elles seules 60.000 m2". Il s'agit du siège social d'Airbus Group, de Safran et d'Akka technlogies.

Béatrice Girard
© photo DR

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